【凱越豐汎】三重建案開箱－仁義重劃區 千坪泳池地標

前言

嗨，我是樹懶先生。本次來開箱位於三重仁義重劃區的凱越豐汎，之前雖有經過過仁義重劃區，但從沒下車走看看生活環境，這次一起來看看仁義重劃區以及凱越豐汎的表現吧！另外，接待中心旁邊巷子的牡丹咖啡相當不錯唷，推！

P.S. 樹懶先生都是以秘密客身份賞屋，評分和心得難免帶點個人看法，不一定能百分百客觀，且每個人想法也不盡相同。但我會誠實分享個人看法，也請讀者多多指教，一起進步，謝謝啦～

另外，請各位一人一個追蹤，多多支持樹懶先生的IG和Threads，拜託你們了🫶

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1. 建築規劃

樹懶小語：

凱越建設是為宏泰企業機構之關係企業，算有豪宅血統嗎（？，總之凱越到現在的評價算還可以的！設計團隊也都是凱越常配合的李文勝+張盈智。凱越豐汎基地到1211坪在雙北市算是蠻大的，建蔽率才24.61%所以會有大面積的私人花園。

整體其實沒有什麼明顯的缺點，雖然有1戶店面，認識我的都知道建案有店面對樹懶先生絕對都是扣分項，但可以從一樓平面圖觀察到，凱越豐汎把那唯一一戶店面放在基地的最角落，離本身建築有一段距離，算是相當不錯的設計。梯戶比部分也是標準水準，雖不到特別好，但跟現在滿街跑的爛案子比是很有誠意了。唯一稱得上缺點的就是公設比有點過高，以公設數量和面積來看，35.5%絕對是過高。車位坪數8.6坪算普通，沒有過分灌水到公設比。

外牆大面積都用到石材，車道兩側石材造景，以新北市普遍給的內容算很高階了XD

2. 建案規格

結構工法：

RC鋼筋混凝土結構、耐震係數提升至0.264g六級耐震、樓層挑高3.4米、樓板厚度20公分、大信防水10年保固、浴室天花版下防水

公共設施：

挑高9米4接待大廳、500坪私人花園、交誼廳、蔦屋圖書館、游泳池、健身房

建材配備：

全戶採用 YKK AP 6+6mm膠合Low-E玻璃（30公分檯度）、日本DAIKEN室內門、英國STUDOR排水防疫系統、德國BWT淨水、可選德國KRONOTEX 太格木地板或80*80cm冠軍磁磚、PHILIPS六合一電子鎖

廚具使用日本Cleanup廚具、德國BOSCH洗碗機、29坪以上戶別附設BOSCH微波燒烤爐、炊飯器

衛浴部分全室都是使用Toto衛浴設備

另外住戶可以加價升級 Polltex防霾紗窗、客浴Toto全自動馬桶、大金冷暖室外機、PUROTECH VAF系統，目前下訂這些配備都還是有送。

保固：

十年大信防水保固、3年設備保固、2年物業代管（免管理費）、TSUTAYA BOOKSTORE 社區公設選書2年

樹懶小語：

結構部分還不賴，有提升10%的耐震係數相當不錯，另外標準層3.4米挑高也是水準之上。但從結構平立面來看就稍微差強人意，雖然這樣缺角的設計可以提升雙面採光的戶數，但對於結構控如樹懶先生會是扣分項。從平面圖可看到梁柱雖然都有接到，但缺了兩角。立面圖就更明顯，蠻多退縮的部分。算是功過相抵吧，體質沒這麼好但靠提升耐震係數來補強。浴室乾溼區都有全室版下防水，非常不錯。

公設數量不算多，都是常有的項目。高達9.4米挑高的大廳，十分氣派。有長形泳池與將近500坪的中庭花園，在寸土寸金的新北第一環，是很不錯的花園。閱覽室前兩年由蔦屋書店進駐選書。不過泳池是110cm深而已，不用請救生員。

建材配備不到最頂，但都在一流水準以上，凱越建設通常建材水準都不會到太差。特別的是地坪可以選磁磚，在現在滿街SPC跑的時代，算是相當有良心，磁磚從耐用性到未來可以自行評估裝設木地板的靈活性，絕對都比SPC或超耐磨好。可惜窗框不到低檯度，還離地30公分。

另一點是電梯品牌未定，但預計是永大。（合約通常會寫三個品牌，用哪一牌都不算違約，但攸關商譽，所以應該不會用太差的牌子，吧）

保固部分亮點就是大信防水十年保固，另外設備有保固到3年也算蠻長的了，常見都是1~2年。

3. 格局分析

A1、A2、A3、A5朝西南方文小預定地，A6、A7、A8、A9朝東北方仁義街，依北部氣候來看絕對是朝西南方較好，而且有「高樓層」永久棟距優勢至少120公尺以上（國小預定地與後面鐵皮工廠還不確定未來發展），不過另一面朝仁義街方向永久棟距也有65米左右，也是夠遠了。

從這邊也能看到，犧牲結構平立面帶來的棟距與視野優勢，如果我是建商或建築師也會如此設計，雖然結構很重要，但採光也是健康居住的重要一環，還是需要取捨。

最厲害的是兩房全部都沒吃柱，三房全都只吃玄關一支柱子。主臥床頭除了A2之外，全部都沒壓梁。真的設計得很漂亮，格局設計整體來說非常漂亮。

更高樓層則格局稍有不同，會有更大坪數的產品。

A2, A7 24坪兩房兩衛：主流川字型三明治格局

常見的川字型格局，礙於坪數問題兩間衛浴當然沒開窗，一進門沒有玄關，大門開的方向也比較不漂亮，如果開另一邊還有靠牆處可以規劃鞋櫃（不會踩到更裡面）。廚房放在窗戶旁的設計是差強人意，當然也是陽台擺放位置的限制。小坪數更需要追求的是舒適性，這樣的設計客廳採光勢必不會太好，好在電視牆還是有置中沙發。

房間部分，主臥尺度OK且沒有壓梁問題，衣櫃也夠大。次臥就稍嫌侷促一些，而且會壓梁以及間接採光。受限於坪數限制，這個坪數勢必很難有漂亮的格局。

A5, A9 29坪兩房兩衛：有玄關且衛浴皆開窗，房間皆直接採光的頂級兩房

29坪的兩房，當然會有玄關空間啦～跟三房一樣的是長玄關以及只能單邊利用效率較差，但比三房好的點在於整個格局都沒吃到柱子了！兩間房間都是真正能夠住人的尺度，而且跟客廳都是直接採光。更不用說兩間衛浴都有開窗了，以及有小小的走道劃分一點公私領域，但客浴仍然維持在靠近公領域的部分非常棒。

雖然客廳上方以及主臥衣櫃會壓梁，但整體來說這個格局已經沒什麼好嫌了，非常漂亮。

A1, A3, A6, A8 37~40坪三房兩衛：獨立式廚房+衛浴皆開窗的漂亮三房

這四個格局主要差別在於A1, A3是40坪的房型，有前陽台搭配目前120公尺以上的永久棟距，實屬享受。一進門有長玄關僅能單邊利用加上吃柱，以及A6有一處畸零空間是本格局的唯一敗筆。

客餐廳尺度尚可、兩間廁所都開窗、獨立廚房有明火、三間房間都是直接採光、有小小的走道區隔公私領域，除了玄關幾乎沒有什麼缺點了。硬要說就是客廳後的房間尺寸較小，實際比較難住人。

而且四個格局怎麼選都是對的選擇，端看消費者需不需要前陽台以及對於視野景觀的追求，但面仁義街65米的棟距也已經沒得嫌了。

樹懶小語：

基本上這次凱越豐汎格局完全沒什麼好挑的，端看消費者要什麼，選哪個都沒什麼大問題。兩房首推29坪房型。

優先選西南面向永久棟距的那側，真的太強了。
兩房就選A5，三房選A3（吃柱相較少一點，玄關更大）。
如果有預算考量，再來考慮川字型24坪的兩房以及朝仁義街方向的戶型。

整體來說格局設計得真的很棒！

4. 交通機能

捷運：

步行21分鐘才能到三和國中站

公車：

步行1分鐘到仁義街站，有62, 226, F302三台公車

開車：

開車5分鐘上國道一號，5分鐘上新北環河快速道路，15分鐘上市民大道快速道路

YouBike：

步行3分鐘可到Youbike仁信段平面停車場站與仁義街26巷站

樹懶小語：

交通以大眾交通運輸工具來說，是非常慘。但開車是非常不錯，上國道一號、環河快、進北市都是5分鐘搞定。雖然公車可以到行天宮、信義路（紅橘線捷運站）、萬華車站等，但總共也才三台公車而已。基本上只有騎機車或開車族可以考慮仁義重劃區。

5. 生活環境

便利商店：

步行1分鐘到7-ELEVEN 元富門市、4分鐘到萊爾富 三重向日葵店和全家 三重新仁義店

生活採買：

步行1分鐘到全聯 三重仁義店、開車7分鐘到家樂福 蘆洲店

飲食：

步行5~7分鐘至仁義街五常郵局或五華街周遭有一些小吃店

綠地：

走路約1分鐘到元富二街公園、2分鐘到仁義公園、6分鐘到五常公園與三德公園、7分鐘到堤外河濱公園

學區：

五華國小、碧華國中

醫療：

步行3分鐘可到三重新好診所，10~15分鐘可以到五華街上各種診所。開車12分鐘到新北市立聯合醫院 三重院區、14分鐘到台北馬偕醫院。

銀行：

步行約15分鐘有陽信銀行 三重分行與永豐銀行 北三重分行和華泰銀行 三重分行

抗性設施：

200公尺旁有高速公路

樹懶小語：

仁義重劃區真的頗適合居住。雖然離量販店卻有一定距離，但不論便利店、超市都是下樓就到。周遭小吃店不算多，周遭綠地雖然皆是很小的公園，但也可到堤外有運動場和步道等等。

雖診所、銀行、學校皆有一定距離，但並非走不到的，或是騎車甚至腳踏車也都是很方便。

唯一勉強撐得上抗性的是旁邊的高速公路，但是有一點距離，幾乎可以說沒影響。

6. 價格

開工時間暫未確定，但依照凱越的銷售速度，應該是今年一定會開工，每期工程款間隔約一年左右，建照完工期限是到2032年。

價格部分，25坪除了低樓層外，都是8字頭以上，以目前新北第一環的價格來說，算不貴。大概跟對面華固差不多的單價，車位則是255~310萬，就是第一環的車位價。中大坪數則相較算便宜，大部分都還有7字頭。高樓層格局不同，有更大坪數的產品。

整體來說，凱越豐汎價格不算到貴，就是市場行情價，尤其在仁義重劃區單價普遍比其他新北第一環靠近台北的重劃區還要再低，算是很有競爭力。另外兩個朝向是有價差的，還是朝仁義街沒有永久棟距得更便宜，但其實也有65米的棟距了，沒什麼好嫌了。

以上價格僅供參考，不代表實際成交價，價格依照案場價格為主。

7. 總結

優勢：

• 大基地1211坪，有將近500坪的私人中庭花園
• 耐震係數提升10%至0.264G，耐震六級
• 格局非常漂亮，除了最小坪數外都是雙面採光

注意點：

• 以呈現的公設數量與面積來說，公設比過高
• 交通機能薄弱，僅能依靠自駕

樹懶小語：

凱越豐汎是我如果銀彈還夠，真的真的會購買的案子，原因就在於整體規劃都是真心以自住出發，從店面堆在社區角落無法進出社區、1211坪只蓋一棟保留大面積私人花園、平面四角挖空以爭取最多雙面採光的戶數、格局以及建材都很不錯等等細節都可以看出本案是完全以自住出發。

唯二美中不足的是公設比過高，但也沒有相對應的公設數量或著說是空間。另一點是為了平立面四腳挖空跟退縮，導致結構體質沒有這麼方正整齊，但這點有用提升耐震係數來彌補了，算是用心。

雖然新北第一環加上位在三重仁義重劃區，注定是不便宜的總價（兩房低消2300萬起），但如果預算足夠很推薦現場走訪看看仁義重劃區的氛圍，以及來凱越豐汎的接待中心賞屋看看，不會讓你失望的。也可能是樹懶先生私心很愛這種完全以居住出發的案子，真的蠻推薦的（無業配🤣）。

凱越豐汎目前開箱到現在第二間評價上到4顆星的案子，4星以上都是樹懶先生蠻推薦的，也是我自己買房實際會考慮的好案子。尤其西南面向（個人認為北部最適合的）加上120米以上的永久棟距真的太猛了，也難怪這一側單價都較高。

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