【新潤 安曼莊園】桃園建案開箱－大有商圈 安縵美學

前言

嗨，我是樹懶先生。又來桃園看屋啦～既首次在桃園開箱的「長虹擎山」後，再次來桃園賞屋。這次看的是在網路上熱度很高的『新潤安曼莊園』，跟樹懶先生一起一探究竟，看看是怎麼樣的產品可以在冷颼颼的房市颳起一波熱烈討論度。

P.S. 樹懶先生都是以秘密客身份賞屋，評分和心得難免帶點個人看法，不一定能百分百客觀，且每個人想法也不盡相同。但我會誠實分享個人看法，也請讀者多多指教，一起進步，謝謝啦～

另外，請各位一人一個追蹤，多多支持樹懶先生的IG和Threads，拜託你們了🫶

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1. 建築規劃

樹懶小語：

本次新潤建設的規畫相當不錯，雖建蔽率蠻高，但不是全部都把空間留給店面，而是有還算豐富的公設種類。大基地的優勢就是要這樣，規劃漂亮的中庭花園、造景，以及漂亮的公設，這才是大基地建案該有的核心價值，否則去買小型建案還不用承擔戶數多人多口雜的缺點。

本次規劃是以中小坪數居多，大基地配中小坪數呈現出的是戶數多的缺點，這次安曼莊園戶數來到726戶，算是很大的量體了，這是樹懶先生蠻在意的點。有9戶店面也是樹懶先生會在意的重點，但這點是因人而異，有些人覺得方便，但樹懶先生覺得房東是不會去挑選租客的素質或行業（除非像迴東騰、馥華之道是由建商保留店面，相較可以掌控租客素質），光這點社區就無法掌控家裡樓下會開哪種店，所以還是會把店面歸類為缺點，純住宅還是有優勢的。

梯戶比部分，大基地多戶數難以避免的問題，三棟看起來每梯服務戶數都不太優，很在意等電梯的買家又很喜歡安曼莊園的話，建議選A棟，至少梯戶比好一些些。不過如果像樹懶先生會常常到健身房運動的話，C棟會比較近XD。

公設比就是現今建案差不多水準，但是可以來跟另一個新潤的案子新潤世界城比較看看，差不多的公設比所呈現的公設數量、質感的差距。甚至因為戶數多，新潤安曼莊園的管理費100元/坪因而比新潤世界城的120元/坪還低。公設買多不買少，大部分公設其實只要不是泳池，維護費用是不會到太高的。

預計完工是2030年下半年，新潤應該可以不用擔心延後，有換房或入住時程的買家可以參考。

2. 建案規格

結構工法：

RC鋼筋混凝土，標準層樓高3.3米，沒有加強耐震係數。

公共設施：

5.2米接待大廳、交誼廳、郵務室、圖書館、會議室、家教室、2間遊戲室、潤咖啡、廚藝教室、3間KTV室、乒乓球室、音樂室、2間麻將間、健身房、瑜珈室

建材配備：

室內建材：YKK 5+5 膠合玻璃氣密窗、德國Green Web PM2.5 防霾紗窗、冠軍SPC地板、Dormakaba四合一電子鎖

衛浴建材：TOTO 衛浴、Panasonic暖風機

廚房建材：櫻花三機

其他建材：德國Grunbeck社區淨水、長庚活水系統、台電EMS系統但是僅有部分車位有預留線槽（B1~B3才有預留）

保固：

防水保固2年+設備保固2年+物業代管1年

樹懶小語：

結構沒什麼好說的，沒特別加強，就是一般法規標準五級耐震，樓高3.3M中規中矩。需要注意的是C棟柱列有偏，力量傳遞上沒有這麼好，且施工更需要注意，可以的話盡量選A、B棟為主。

公設部分蠻漂亮的，但是美中不足的是大廳挑高僅5.2米，三棟地上23層的高層建築大廳只有5.2米，算是很沒氣勢。基本上大社區該有的設施都有，就是少了泳池，泳池是因人而異，會用的人就是喜歡，不會用的就算給到室內溫水都是缺點。

基地之大，連中庭花園都做得很美，沒有泳池但是有水池造景，中間還有種樹，模擬圖真的很美。而且值得嘉獎的是，這次新潤把全部3D圖都做出來，有花成本在銷售。

需要注意的是，潤咖啡是新潤贈送的物管服務，只有代管期有，後續需由管委會或區權會決議是否續留，當然費用就要自己付了。據說是會有鼎泰豐和一蘭拉麵的餐點，但是營運真的有待考察，之前有新潤建案也是代管期後就取消潤咖啡服務了，不過依照安曼莊園的規模以及沒有泳池，如果潤咖啡有打中住戶的心，或許是可以繼續營運下去的。

建材一言難盡，就是上面講的這些。一定要吐槽一下的是都2025年了，未來2030年交屋的案子竟然充電線槽不是全車位都配，B4以下都無法安裝充電樁，意即兩房買家是沒有裝充電樁的權利。…還有地板連超耐磨都不給…，建材就是首購宅的等級。

整體來說，建案規格裡樹懶先生會覺得最漂亮的是公設，其他部分就有待加強。

3. 格局分析

本次新潤安曼莊園最小兩房最大三房，沒有套房與四房的設計，坪數為19~39坪，較為均質。以下家配圖並非最終版本，坪數上有誤植跟落差，但是格局是相同的，格局不同的我有拿掉了。

基地左側朝西北方看學校，約5層樓以上即有永久棟距，不過頂樓設有太陽能板，怕不美觀或反光要再選更高。上側朝東北，面舊大樓約16樓左右，須選17層以上視野較好。右側朝東南，有一棟14樓大樓。中庭朝西南，面舊新光三越大樓約12F。不管哪一側，棟距其實都還可以。

以北部的坐向來說，朝東南或西南會是比較舒適的，不過C棟剛剛也說柱列較不整齊，有一好沒倆好。

A10, A11, A12, B6, B7, C3, C5, C6, C7, C11, C12, C13：19~22坪兩房

本案最小坪數的兩房，格局相差不大，惟坪數上有些許不同。另外A12, C7, C13為1.5衛，A10, B6, B7, C11為一衛但有浴缸，其餘都是雙衛浴。

這個坪數區間的兩房除了A10, B6, B7, C11有明廳之外，最大缺點就是客廳皆無採光，但是至少客廳沙發跟電視牆可以置中。且這樣一來，陽台就都只能從主臥進出。雖然坪數限制的關係沒有玄關，但是看起來都有空間可以置放鞋櫃，而且大門開啟方向跟浴室門有錯開，鞋櫃動線更佳。

每個格局都會吃到一點柱子，而且主臥大多有壓梁問題。

如果沒有一定要雙衛浴的話或是兩間房都要住人的話，樹懶先生其實更推薦A10, B6, B7, C11，原因就在於客廳採光真的太重要了！而且這樣陽台動線更順暢。不過如果次臥要住人或夫妻同住強烈需要雙衛浴，可能就比較不適合。

A3, A5, A6, A7, B1, B5, B8, B11, C8：24~26坪三明治兩房兩衛

三明治兩房兩衛，整體來說是比小兩房更好的格局（廢話，總價更高）。主要差別在於明廳明房，而且第二間房相較起來是真正能住人的。同時陽台動線才更佳，從客餐廳出入，不過B棟的B1, B5, B8, B11陽台是放在客臥旁，所以客臥會變成間接採光並且隱私更差。

一進門雖然也沒有玄關，但是一樣大門方向有跟浴室錯開，要規劃小鞋櫃空間不成問題。唯一小可惜就是廚房一樣放在採光面旁邊，樹懶先生個人會認為小坪數可以盡量把採光留給客廳，而不是廚房。把廚房挪到大門附近也無所謂的，小坪數可以不用講究風水了。

反而這個坪數大一點的兩房，有些格局沒有吃到柱，有些主臥沒有吃樑的，可以仔細挑選一下！

A9, C2, C9：31~38坪 有走道公私領域分隔的三房

C9可以直接先不考慮，因坪數本就不大，不只有走道還塞了個超大陽台，進門沒玄關，主臥床頭壓梁。買房沒有完美的，但是格局不能太差。

A9和C2則是類似的格局，室內吃柱都不多，且主臥都沒壓梁，但次臥有一間是間接採光，主要差異只有玄關不太一樣而已。雖然走道空間很浪費，但若是強烈喜好公私領域分開的買家，也只有這三個選擇了。

A1, A2, A8, B2, B3, B9, B10, C1, C10：34~39坪 高坪效無走道三房

格局眾多，礙於篇幅只講推薦的是A1, A2, A8, B2, B10，原因就在室內吃柱少。

A2和A8是類似三明治格局的三房，其中A8甚至是三衛浴，坪效不用懷疑。以座向來說會更推薦A8，主臥不僅是雙面採光，而且12樓以上雙面採光視野都是很通透的，還有一間次臥有獨立衛浴。

A1, B2, B10嚴格上來說都算單面採光而已，另一面僅陽台跟主衛開窗朝臨棟，雖室內吃柱少，但格局就是一般的三房，常見的缺點也都有，例如：有一衛沒開窗、有次臥間接採光隱私差、主臥除了B2外都有壓梁等。

樹懶小語：

老樣子幫大家快速總結一下
需求2房首選A6, A7，有預算問題者選A10或B6, B7。
需求3房首選A2, A8，需要走道公私領域分隔選A9。

本次新潤的格局其實就算是中規中矩，每個坪數仔細挑選其實都有不錯的戶型，但大多都有吃柱壓梁問題，尤其小坪數空間就更講究柱位了。整體來說就是算中小坪數的案子，格局多樣可挑選。

4. 交通機能

捷運：

步行至桃園綠線G09中正力行站（桃園夜市）約需24分鐘，社區配有接駁車將開往G11、G09、G08、G07 等多個站點。

公車：

下樓就到大有民光東路口站，可往返中壢內壢、桃園市區、永寧、南港。

開車：

開車至國道一號約15分鐘，國道二號約20分鐘，國道三號約25分鐘。

YouBike：

對面大有國中即有YouBike站。

樹懶小語：

交通就不是特別出色，跟前篇 長虹擎山 一樣，桃園舊市區雖生活機能不賴，但交通就是個硬傷。高速公路最快也要15分鐘，且不包含尖峰時刻的塞車，開車通勤者須謹慎思考。捷運則是前期有接駁車，但不確定代管期後社區是否還會繼續租用。公車應是本案最好的交通工具了，路線還算多但班距要注意，且須配合公車時間。

5. 生活環境

便利商店：

步行1分鐘可到萊爾富 桃園加茂店，步行2分鐘到全家 桃園大友店，步行7分鐘到7-ELEVEN 臻愛門市

生活採買：

步行2分鐘到愛心超市，8分鐘到全聯 桃園福元店，10分鐘到 自由聯盟超市 大業店，另外隔壁一樓聽代銷說會有家樂福超市或全聯，但還沒落地之前先持保留看法。

飲食：

最不用擔心的就是飲食，大有路往上或是民光東路都有頗多餐廳、小吃，據說未來隔壁底下會開美食廣場（代銷說的有待考察）。

綠地：

周圍非常多步行可到的公園，有大有梯田生態公園、福元公園、忠義公園，大有梯田那邊非常多小朋友會去遊玩。

學區：

過馬路就到大有國小以及大有國中。

醫療：

大有路上有數不清的診所，開車3分鐘可到臺北榮總 桃園分院，9分鐘到敏盛綜合醫院。

銀行：

步行可到的銀行只有7分鐘的遠東商銀 大有分行以及陽信銀行 大業分行。

抗性設施：

大有路尾端是殯葬特區，雖桃園市立殯儀館距離安曼莊園約有7分鐘車程，但確實是在生活區域之內，就算特意不去附近也會有相關店家或車隊經過，靈異體質者需再三注意。

樹懶小語：

生活環境就是大有商圈，食衣住行不用擔心。小吃店以及未來可能會開在隔壁樓下的美食街，種類非常多不用怕吃膩。甚至開車到JC PARK也會有非常多連鎖店可以吃，舊市區就是不用擔心生活機能。

生活採買也不用擔心，步行可到多間超市，甚至未來還有全聯或家樂福超市在你家隔壁樓下！

周邊綠地非常多，有去大有梯田走過，環境真的不錯而且小朋友非常多。甚至要爬山也算是很近，虎頭山有相當多的步道路線。

唯二缺點就是銀行較少，但一般人使用頻率不高。另一個缺點就是鄰近殯葬特區，雖有一定以上的距離，不過在同個區域多少還是會有影響，在意者須多加評估。

6. 價格

樹懶先生收到的價格是兩房26P中樓層，原價約莫55萬，現場刷訂可以優惠到53萬，跟實價登錄比有貴一些，據說中間棟開賣後價格會再調整，這點有待考察畢竟現在的市況跟漲價好像沒什麼關係@@。車位從B5是200萬，每差一層增減10萬元而已，另外如果有獨立車位會再更貴。在桃園B5F還沒預留電動車的裝置，要賣到200萬，個人是有點難接受。

新潤這次的付款很酷，有三種付款條件，以下提供給各位參考。

自備20% 銀行貸款80%，每坪單價+3000元

自備25% 銀行貸款75%，每坪單價不調整

自備30% 銀行貸款70%，每坪單價-3000元

以上價格僅供參考，不代表實際成交價，價格依照案場價格為主。

7. 總結

優勢：

• 大基地公設豐富
• 舊市區生活機能豐富
• 區域綠地多

注意點：

• 交通機能較弱，需仰賴汽機車
• 一樓有9戶店面，非純住宅
• 每梯服務戶數較高，尖峰時刻電梯恐需久候

樹懶小語：

主打舊市區生活機能的首購宅，由大基地呈現出漂亮公設，但因位於商業區有9個店面，且基地的交通條件需多加評估。另外還有總梯戶比問題，不過格局倒是很多樣化，可以提供給不同需求的買家做挑選。

整體來說，如果你喜歡大有特區的環境或是在地住戶想換新屋的，新潤安曼莊園是一個可以考慮的建案。

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*以上內容皆為樹懶先生個人主觀想法，不代表該建案的好壞，純屬分享賞屋後盡量客觀討論的心得，謝謝觀看！
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