【長虹擎山】龜山建案開箱－大基地純住泳池花園

前言

嗨，我是樹懶先生。首次來開箱桃園建案，肯定是要獻給品牌建商之一的長虹建設啦！剛好也是長虹本家第一次來桃園的案子，長虹擎山。會來看長虹擎山有一個原因，就是每每經過長虹陶都時總是覺得這棟長虹很有特色，而且從路上看進去中庭花園極其的大，就覺得長虹的大基地建案都規劃得還不錯。

P.S. 樹懶先生都是以秘密客身份賞屋，評分和心得難免帶點個人看法，不一定能百分百客觀，且每個人想法也不盡相同。但我會誠實分享個人看法，也請讀者多多指教，一起進步，謝謝啦～

另外，請各位一人一個追蹤，多多支持樹懶先生的IG和Threads，拜託你們了🫶

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1. 建築規劃

樹懶小語：

長虹擎山高達2852坪的大基地規劃，非常龐大，但是建蔽率卻只有18.09%，千坪私人中庭花園，加上警衛管制的迴車空間，平民價格卻有豪宅享受。這就是樹懶先生提倡的，大基地建案就是該有私人花園才對，否則承擔大基地戶數多的缺點，卻沒享受到該有的優點。

營造廠當然就是長虹自家的營造廠，建築規劃班底也都是長虹常配合的。特別的是蔡玥晨設計師似乎也是長虹的股東，有很多案都是由蔡玥晨設計師來設計公設。同時她也是知名服裝設計師，感覺得出來長虹優異的公設質感也是來自蔡玥晨設計師的堅持。

本次規劃24F/B4的雙塔建築，總戶數來到366戶住家，是樹懶先生較不喜歡的大型社區，但是有中小坪數的大基地案子基本上都只會是大型社區。好家在小坪數單位不到太多，2800坪基地366戶算勉強還可以接受，如果是其他市場派建商來蓋，肯定戶數更多了。

單看梯戶比會覺得還不錯，但是要看每一支電梯服務的戶數較準，因為一樓有兩戶住家，所以算出來每梯服務戶數是1:60.66，樹懶先生認為大於1:50就要考慮一下，可能尖峰時間等電梯都會比較久。

公設比33.88%僅能算中規中矩，公設種類與數量以這麼大的基地來看不算豐富，車位坪數7.5坪與8.2坪，全平面車道算有點低，可能有偷偷灌水到公設比上。大坪數買家要強制配兩個車位，除非有小坪數有意願要買雙車位，大坪數才有機會只買單車位。管理費算普通，考量到有六部梯和泳池，90元/坪還可以接受。

完工時間2029第一季，長虹施工時間是可信的。

2. 建案規格

結構工法：

本次長虹擎山並未增加耐震係數，僅符合法規標準0.24g。因本案位於桃園地區沒有使用連續壁，採筏式基礎+RC鋼筋混凝土架構，混凝土磅數4000~6000磅，樓高3.4米。

公共設施：

7米挑高接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、游泳池、健身房兼撞球室與桌球室、瑜伽教室、廚藝教室、家教室兩間、兒童遊戲區、頂樓麻將間、頂樓KTV

建材配備：

全戶採用TOSTEM 5+5低檯度氣密窗、德國太格Kronotex 超耐磨木地板、Philips智能電子鎖、奧創Ultron One Touch 節能智慧系統、電動曬衣架。

衛浴建材是日本INAX全自動馬桶、INAX衛浴五金、台達電暖風機、冠軍磁磚。

廚具使用LEICHT櫃體、FRANKE水槽龍頭、林內抽油煙機、林內IH爐（兩房）、林內瓦斯爐（三房以上）、義大利BEST洗碗機、電器收納櫃含一組炊飯器（三房以上）。

其他建材有日立高速電梯、社區活水系統（品牌忘了，好像是日本品牌，真的是秘密客賞屋，哈）。

樹懶小語：

結構部分，沒有任何結構介紹，只有電腦上看結構立面圖，也沒什麼內容，就看到筏基跟標示混凝土磅數而已。雖然桃園地質好，但還是希望要加強耐震係數啊！樓高部分優於標準，3米4是現在品牌建商該要有的水準。

公設以2800多坪的建案來說，不到太豐富，可能是因為一樓還有塞兩戶露臺戶住家，也可能是考量到實際管理費營運，或許適當的公設數量和種類才是權宜之計。不過該有的至少都有，而且把較吵鬧的麻將間、KTV搬到頂樓也是明智之舉。多數空間都是留給中庭花園，不僅有迴車道還有豐富的庭園造景，這才是大基地建案該有的表現。室外泳池旁進入建築是休息室和淋浴間，連電動按摩椅都有兩台。家教室有兩間，健身房則是跟桌球室、撞球整合在一起，不過健身房沒有重訓設施，這點見仁見智，樹懶先生是覺得很可惜。

建材配備基本都中階至中階以上，首先是TOSTEM氣密窗，是來自Lixil日本集團，同集團甚至也收購了德國一線衛浴品牌Grohe。但是只有5+5mm，稍嫌普通，不過建案位在靜巷內應該夠用。德國太格木地板和飛利浦電子鎖就普普。奧創節能智慧系統就不錯，如果只是單純one touch那很多不錯的建案都有，但這套系統還可以手機控制。

衛浴也是Lixil集團旗下的INAX，主衛用電腦馬通，客衛免治馬桶座。不過暖風機和磁磚就也普通。廚具部分，最大亮點就是LEICHT櫃體，非常讚。其他廚房建材就也是標準而已。

其他建材沒有特別多，主要就是日立永大高速電梯和活水系統，雖然不是三菱電梯，但是日立永大在台灣也算第二大牌了，維修保養不用擔心。活水系統樹懶先生真的忘記是什麼牌子了，只記得是日本的，或許也是LIXIL集團的？有興趣的讀者可以預約賞屋，平日都沒什麼人。

3. 格局分析

本次長虹擎山規畫的是一層8戶3梯，只有三種格局坪數。除了A1, A2是獨立的大坪數之外，其他都是一樣的，只是鏡像相反而已。樹懶先生喜歡長虹在平面圖上的設計，總是方方正正整齊，雖不到完美九宮格的柱列，但至少梁柱都有接到。而且坪數都是一樣的，大家吃柱子都很公平(?

硬要挑的話就是梯廳沒有開窗，少了那麼一點感覺QQ，有開窗跟沒開窗的梯廳感受上是有明顯差別的。

A3, A5, A8, A9, B3, B5, B8, B9 28.36坪 2房1.5衛：
28坪大兩房，一進門有玄關但是只有單邊可利用，不過兩房有玄關算不錯了，至少不是太長的玄關。客廳和廚房是一起的，採光是由廚房旁的工作陽台進入，客廳自然採光亮度可能不足。沙發後面有可利用空間，可以當現在很流行的書桌區或是客變隔起來當+1房。客廳面寬有到310公分，值得稱讚。

我喜歡這個兩房有些微的走道空間區隔開公私領域，但是客衛在主臥旁邊，個人覺得有客人來的話一樣要走到私領域，不太喜歡。

主臥放雙人床三邊可下床，但是衣櫃區有點小，如果要放整排會變成沒有床邊走道可通行。主臥有0.5衛的設計非常不錯，兩房確實不一定需要兩個衛浴，但如果兩個人以上居住還是要有兩個馬桶比較方便。客臥稍嫌侷促，但是確實是可以放下雙人床，不過衣櫃就不好拿了，如果放單人床空間感較好。

玄關和主臥有微微吃柱和梁，但是至少不是在床上方經過，整體來說還算OK。

A6, A7, B1, B2, B6, B7 41.19坪 3房2衛：

正三房設計，41坪做三房在大台北地區算少見了，大部分都會塞3+1。一進門玄關很棒，不會開門見廳，兩側都可以規劃，客衛也在這個區域，一回家就可以上廁所洗手。客餐廳公領域部分很大，空間感非常良好。這面寬3.5米要搭配合適的電視，會花不少錢XD。有前陽台也很加分，唯一美中不足是全室唯一餐廳旁的小小吃柱，但是只有在這塊算好處理裝潢。

獨立室廚房加上有空間放置物櫃以及電器櫃，這尺度算很不錯的廚房！！後陽台就稍微有點太大，當然考量到4~5人居住的話或許是需要這樣的曬衣空間，只不過就會犧牲第三房的採光和隱私。

主臥空間非常充裕，整排衣櫃和完整有開窗的一套衛浴，床可以放到queen甚至king size 都還可以三邊下床。主臥完全沒吃到樑柱。第二間客臥就中規中矩了，空間算普普，至少真的能住人。第三間房可能只能睡小孩或當儲藏室了。

樹懶先生最喜歡這個格局的是，公私領域由小小的餐桌旁的走道空間劃分開來，客衛也在玄關處，能不要浪費太多空間來分隔公私領域，而且客人上廁所也不會走到私領域，非常漂亮的三房設計。

A1, B1 51.26坪 3+1房2衛：

本案最大坪數的格局，預設是3+1房可視需求做書桌或是隔起來當小小房間。一進門玄關空間更充裕了，甚至可做小型儲藏室。餐廳空間比剛剛的三房大更多，客廳沙發後也多了+1房的彈性。客衛在餐桌旁，也還算是在公領域的範圍內，不過離餐桌有點近，部分人可能會比較不喜歡。客廳維持大面寬設計，搭配超大前陽台，非常棒。不過樹懶先生傾向維持書房設定而不是隔起來當+1房，原因在於前陽台有延伸到該窗戶前，如果做+1房隱私差，空間尺度也不適居。

主臥部分，衣櫃長度依圖面看可能略少於三房的格局，但是主衛多了一套浴缸，需求浴缸的買家就只能考慮這個格局了！！不確定主臥旁的裝飾柱有沒有機會多做成給住戶的儲藏空間，但這畢竟是灰色地帶，不提倡該做法，只是如果樹懶先生是住戶的話會很希望有多送的儲藏空間😊客臥尺度也比剛剛的三房更大，但是衣櫃部分好像差不多大，第三房也是差不多情況。

這個格局多出的空間跟三房相比，似乎都在公領域較多，房間部分都有大一些些但是實際使用相差不大。廚房部分甚至收納空間還少了一些些，如果是三房買家會建議買剛剛介紹的41.19坪格局即可，除非有強烈需要浴缸或沙發後書桌的需求，再考慮3+1房即可。

樹懶小語：

本次長虹擎山格局規劃是非常棒的，全部格局吃柱少，樑柱都沒壓床頭，甚至是中大坪數的格局規劃更棒。而且同坪數間的格局吃柱面積都是一樣的，相當公平與對稱（樹懶先生有對稱癖）。全格局都有玄關，主臥空間尺度都還不錯，公領域面寬佳且空間充裕。中大坪數都有前觀景陽台，非常棒。

基本上格局沒什麼大雷點，畢竟也就三種格局而已XD，不會是其他建案那種十幾種格局。對各客層買家都可以放心買下去，長虹格局通常都不會太雷。

這次沒有推薦購買戶別，因為潛在買家需求應該都很明確，2~4房都一個格局而已，只有買跟不買以及挑樓層座向的問題。

4. 交通機能

捷運：

步行11分鐘可到BR07 桃園棕線體育館站，位置為預估，出站位置尚未確定

公車：

步行6分鐘可至萬壽路上拔仔埔站（多公車）或3分鐘可至中興路上貿商新城（僅2個公車路線）

開車：

開車17分鐘上國道2號，可銜接國道1號與3號。

YouBike：

步行13分鐘可至萬壽中興路口站

樹懶小語：

交通是本次長虹擎山最大的短版，先從捷運說起，光是站點出口設在哪就有不確定性，甚至連完工時間都還有很大的變動可能，走到體育館約11~12分鐘，不算近，但中興路步道整段皆為無遮蔽路段，每天使用會蠻痛苦的。

如果是以大眾交通運輸工具為主的住戶，只能到拔仔埔站有很多公車路線可搭。開車族最快也到15分鐘才能上國道2號，好家在可以轉接國一和國三，不過開車族就是住哪都還可以，不要太郊區都是不錯的選擇。

YouBike目前需要步行一段距離才能到，不確定未來整區長虹開發後會不會有站點（理論上目前接待中心那塊商業區很適合）。

整體來說，這個交通條件一定要開車或騎車的買家才適合。

5. 生活環境

便利商店：

步行5分鐘可到萊爾富 桃貿店，6分鐘可到OK 貿商店，7分鐘可到7-ELEVEN 新龜山門市

生活採買：

步行10分鐘可到全聯 龜山中興店，12分鐘可到家樂福超市 桃園陸光店

飲食：

步行5分鐘至中興路、中和南路非常多小吃店

綠地：

步行1分鐘到紅塘園公園，13分鐘可以到龜山河濱公園

學區：

地圖不支援走中興路步道，實際目測大約5分鐘可到幸福國小、幸福國中

醫療：

開車10分鐘可至臺北榮民總醫院 桃園分院

銀行：

步行10分鐘可至華南銀行 龜山分行、臺灣企銀 東桃園分行、合作金庫 龜山分行、龜山郵局

抗性設施：

山鶯路以西都是工業區，附近貨卡車多

樹懶小語：

整體來說，其實長虹擎山的機能並不差，有舊市區機能就是方便，5分鐘可到各式小吃餐飲店以及便利商店，10分鐘可以到超市採買或銀行。超市採買需走10分鐘，稍嫌遠了點，銀行使用率沒這麼高就還好。

如果沒有特別的小孩就學需求，讀公立國中小的話，非常方便，走中興路步道5分鐘就可以到國中國小。綠地部分下樓就是千坪中庭花園，隔壁還有小型紅塘園公園，要騎腳踏車可以到龜山河濱公園。

龜山工業區在附近，車行大約5分鐘，是有蠻遠的距離。不過如果都是自駕的話，路行方向可以多考量，像樹懶先生從鶯歌過去長虹擎山，就經過一大片工業區，貨卡車不少。另外還有公墓，不過通常不會去到那邊，眼睛也看不太到，基本不影響。

6. 價格

長虹擎山的價格約莫落在45~55萬，依樓層面向不同的價差算蠻大的。這樣的價格和A7龜山重劃區價位是差不多的，如果喜好新街廓可以參考A7的建案，如若需要舊市區機能，長虹擎山也是很不錯的選擇。當然，目前位階也是高的，但未來價格走向誰也說不定，本案依樹懶先生估計，交通不太好所以投資客應該偏少，皆是自住型買家。自住然後平常都是開車出入的話，長虹擎山非常適合你！

不過樹懶先生個人想法是，大台北地區買房，地點還是佔了最大的因素，故若無地緣因素的話，長虹擎山對外來客吸引力顯然不大，尤其價格也沒有優勢更是如此，定價以樹懶先生主觀來看是有點貴了，而且當前市況也不像其他建商會提供優付方案（聽說是有8%訂簽的方案，但有名額限制，有興趣的可以去問代銷）。當然長虹可能有些許品牌溢價在裡面。

以下提供付款表給各位讀者參考～

以上價格僅供參考，不代表實際成交價，價格依照案場價格為主。

7. 總結

優勢：

• 2852坪大基地低建蔽率18.09%，純住宅零店面
• 私人中庭泳池花園，附迴車道空間（雨天、計程車、娃娃車方便）
• 格局規劃合理，吃柱少且樑位都不壓床

注意點：

• 交通機能較弱，需仰賴汽機車
• 付款條件以現在的市況，沒有優惠或彈性
• 每梯服務戶數1:61，稍微高了些

樹懶小語：

長虹擎山是非常不錯的建案，在龜山靠近鶯歌的舊市區，整體來說從規劃、建材、格局再到生活環境，都是標準之上。惟交通機能較為弱勢，但如果平常都是汽機車交通的話，問題不大。

建蔽率之低，還有私人中庭泳池花園附迴車道，又是純住宅零店面，真的規畫得相當棒。雖然價格部分有說，樹懶先生主觀認為頗高，不過總價來看的話，在大台北地區還是很有優勢。兩房1600起，很適合首購型買家，大坪數51坪也不用破三千萬。

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