【迴東騰】土城建案開箱－品牌建商 日系精品宅

本次封面的建築外觀模擬圖是用AI增強的，原圖是用手機掃描圖片的，畫質有點慘XD。為了觀賞體驗有部分都是用AI增強的圖片，不過我都有在下面附註和附上原圖。

前言

嗨，我是樹懶先生。本次品牌建商東騰機構再次到頂埔推案，開案前後的討論絡繹不絕。樹懶先生當然也不會錯過啦～一樣維持著東騰一慣的質感路線，重磅推出『迴東騰』。但是圖面資訊並不多，故多以文字敘述，還請各位讀者海涵。也因圖面資訊不多，蠻多細節較難確認，如果有錯誤資訊或是讀者們有其他資訊歡迎再留言通知我！

P.S. 樹懶先生都是以秘密客身份賞屋，評分和心得難免帶點個人看法，不一定能百分百客觀，且每個人想法也不盡相同。但我會誠實分享個人看法，也請讀者多多指教，一起進步，謝謝啦～

另外，請各位一人一個追蹤，多多支持樹懶先生的IG和Threads，拜託你們了🫶

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1. 建築規劃

樹懶小語：

頂埔運校重劃區終於有頂級建商進駐了，本次由東騰機構推出的迴東騰，雖是中小基地建案，但整體規劃還是相當不錯。代銷是跟樹懶先生說營造的是首鋼營造，但先前網路上流傳是普田或首鋼，現在應該是確認首鋼了。

樓層戶數在建照上會有4幢4棟，原因在於住宅棟和店面棟是完全分開的，另外兩棟則是茶屋跟地下室逃生梯到一樓庭園的裝潢天花板。有兩個店面但和住宅棟完全分開，出入口也都不同，且據代銷說法，東騰會自己保留兩個店面的所有權（類似馥華之道），可以確保未來租客的素質。

住宅棟共88戶，2樓~13樓都是一樣的格局，只是2樓有部分露臺戶。頂樓則是帝王+露臺4戶而已。一層7戶2梯，梯戶比1:3.5是很普通的，每個電梯的服務戶數是1:44，是中小型社區該有的一般水準。如果三梯會更漂亮，但當然也要考量到保修成本，而且梯廳可能就不能開窗了！

公設比35%，但實際公設真的很少，沒特別問車位坪數，車位坪數等實登上去之後再來更新。茶屋和逃生梯位在中庭上，有設置屋頂應是有計入公設比計算的。店面樓上的機電系統理論上也算在公設比內，多少會加一些公設比。但樹懶先生心裡OS，都是純住宅區的案子了，應該可以不用店面才對，不如做成公設棟把茶屋和逃生梯整合在一起會更好…小庭園還能更開闊些。

管理費120元/坪，以提供的公設和兩隻電梯來看，這管理費營運絕對是綽綽有餘，可能因為戶數不多，希望先多存一些公共基金。車位大小統一都是大車250*550，有少數幾格是250*600。車位95個，相信多出來的部分就是要留給頂樓的住戶配雙車位的。小缺點是跟丞石朗沐一樣汽機車沒有分流，，不過迴東騰僅90格機車位。

最後，雖然迴東騰是小基地建案，但仍然有保留私人的小中庭，有石材和水造景，小總比沒有好。

2. 建案規格

結構工法：

法規5級耐震0.24g、樓高3.4米、浴室全室樑下防水

公共設施：

5米挑高接待大廳、茶屋、交誼廳、茶水間、包裹室

建材配備：

全戶採用YKK AP 5+5低檯度氣密窗、Dormakaba四合一電子鎖、日本大建室內門、可選80*80磁磚或木地板（品牌未確認）

主衛浴採用TOTO全自動馬桶、HANSGROHE 恆溫龍頭，客衛採用TOTO免治馬桶座、HANSGROHE龍頭
其餘KOHLER面盆、KOHLER龍頭、KOHLER鏡櫃、TOTO暖風機皆為標配

廚具使用LEICHT櫥櫃、林內抽油煙機、林內iH爐（兩房）和瓦斯爐（三房）、Electrolux微波烘烤機、Electrolux洗碗機、Bekjo水槽龍頭、廚下淨水器（品牌未確認）

其他建材有三菱電梯、日本進口窯燒外牆磚、電動車EMS+匯流排

樹懶小語：

本次承襲了品牌建商來新北的壞習慣XD，就是耐震通常不會加強，各方面規格都會明顯降級，不過東騰的建材還是平均水準之上啦。

結構沒有加強，但是東騰配首鋼營造的施工品質應該還是很可信的。結構平面來說，是很平衡的4×4的雙跨柱列，梁柱都有接到，整齊方正。立面也沒有過分的凸出或退縮，結構還蠻漂亮的，可惜就是沒有增加耐震係數。馥華、國美、潤泰、國泰、長虹在新北市普遍也都不提升耐震係數，品牌建商就是任性。浴室全室樑下防水，這就是樹懶先生說的品牌建商該做到的。樓高3米4也是品牌建商該有的水準！

公設部分就…交誼廳跟茶屋，結束。健身房當初網路上流傳都是說沒有，但後來賞屋時說會在屋突第二層，須先搭電梯到RF再走樓梯上去，面積相當相當小，猜測只有跑步機和飛輪。茶屋就類似獨立包廂的房間，坐落在社區中庭上。雖然樹懶先生很喜歡日系風格，不過茶屋使用率真的有待觀察。最讓我驚訝的是，接待大廳竟然也只有5米，雖然是小基地的建案，但是5米實在是有點太矮了，何況它是東騰。樹懶先生猜測可能是為了要把建築高度壓在50米內，雖然地下室挖到B4還是需要結構外審，但高度50米內，可以省一些消防成本。

建材就都是標準至標準之上，YKK AP 5+5雖然規格相當普通，但迴東騰在靜巷內，應該噪音不大，而且是真正的低檯度窗，目測離地不到5公分。可以選磁磚是非常加分的一件事，代表東騰把隔音墊做在結構體裡面，成本相較只能做木地板的案子上升很多。現在要找願意給磁磚的建案，普遍都要到較高級的案子了。樹懶先生建議，絕對不要選木地板或磁磚混拼木地板，裝潢期間還是磁磚好用，全磁磚未來要再自己舖上木地板也簡單的多。

衛浴部分都很不錯，只是既然都主打日系宅了，五金面盆都用INAX的話會更日XD。強烈建議客衛都要升級成跟主衛同級，恆溫龍頭跟自動馬桶一定要上的，客衛也是最愛的家人在用，不能降階！！！而且通常跟建商拿都會比自己買便宜得多。

廚具除了LEICHT櫃體外，其他都是標準的配備而已。林內倒T抽油煙機，樹懶先生不知道看了幾十個建案都是這一顆型號😂有送伊萊克斯的微波烘烤機和洗碗機是相當不錯的，直接整合進櫃體。水槽是韓國品牌，廚下淨水器就沒問到品牌了。

其他建材有東騰慣用的三菱電梯，讚啦。然後外牆磚是日本1250度窯燒36小時的日本進口磚，現場有展示，質感真的超越一般常看到的磚，搭配石材窗台和金屬隔柵，整體外觀選料佳。電動車EMS+匯流排非常頂，東騰幫你做到好，未來電動車只要買樁來安裝就可以，不用再拉線也不用跟社區吵。

整體來說，有些建材是給的普普，但是又有些地方給的棒到不該錯過。像是地板可選磁磚就是現今消費型案子可遇不可求的，住戶無法自行更換的電梯採用三菱電梯、隔音墊整合在結構體裡的永久隔音效果，還有高級LEICHT廚具和電動車EMS+匯流排，都是東騰可以賣得比別人貴的底氣（還有品牌）。

3. 格局分析

迴東騰一層７戶２梯，梯廳有開窗，讚。本次格局規劃上，樹懶先生認為沒有到很漂亮，兩房好一些，三房都只有雙採，有一間衛浴都開不了窗。方正的結構設計，沒有挖天井就會犧牲邊間大坪數，當然沒挖天井也可能是為了把建築高度壓在50米以下，要把容積率用得好一點😖但是但是三房吃柱少，這點倒是很棒！

基本上兩房來說，A5那一面朝西南方會是樹懶先生最愛的，不過就要超過十樓才可以越過隔壁社宅。A2朝東南也不錯，看新濠岳棟距有70米左右。三房也是同理，A3面向最好，不過一樣要超過十樓以上才能越過社宅。梯廳開窗面力璞紘那一側則是要十一樓以上，A7戶面向舊公寓只要7樓以上視野就開闊了。

第一次用套繪製圖，還不太熟悉不太好看，請見諒

A1 35.656坪 3房2衛：

A1是迴東騰唯一三房沒有多餘走道的高坪效設計，在意坪效者可以先選A1。進門後，有不小的玄關，但是雙邊皆可利用，門旁的X是電箱，有直接標示出來還不錯。客餐廳空間方正漂亮，沒有梁柱經過，面寬大約3米而已，不算特別突出。可惜主臥門在側邊動線較差，走動會干擾客廳看電視的人XD。

主臥放雙人床三邊可下床，上方應該是會有橫梁經過，好在有3米4樓高，再做裝潢包起來應該問題不大。客臥兩間大小差不多，雖然放得下雙人床跟衣櫃，但衣櫃明顯放不下兩人的量，建議放單人床，空間更開闊。靠近工作陽台的那間客臥，吃了一整根橫梁，需特別注意。

衛浴僅主衛有開窗，客衛位置還不錯，在玄關進來處，一回家可以先上廁所、洗手。廚房是大L型廚房，不只有空間放冰箱，後面還有一整區可以做收納或電器櫃，甚至如果洗脫烘要放室內的也不是問題，廚房尺度以這個坪數來說算很大。

有前陽台樹懶先生覺得很加分，但有些人覺得要清理很麻煩，這點就見仁見智囉。

A2 25.577坪/ A7 27.195坪 2房2衛：

A2是迴東騰本次最小坪數的格局，A7跟A2格局幾乎一模一樣，坪數多了一點是在電箱前面這塊區域以及電箱旁鞋櫃區深度較深，其他都一樣。

進門後可以規劃小小鞋櫃區，不會有川字型三明治格局常見的沒地方放鞋櫃的問題，深度目測可以做旋轉鞋櫃，用最小空間提升收納量。鞋櫃和廁所中間那顆是電箱，考驗設計師的技術了，要做成收納但又要保持能開啟的彈性。

一進門是將廚房規劃在入口處，將客廳退到窗戶旁。樹懶先生覺得對川字型格局來說的話，非常喜歡廚房在入口處，客廳在採光面旁的設計，畢竟小坪數就也不用在意風水了，不如將最好的採光留給客廳才是。有幫各位確認過，廚房抽油管道是會排到外面，不會是內循環的，可以放心。

客廳美中不足的是面寬僅2米9以及沙發無法置中電視牆，我真的是對稱狂…，主要是這樣做貴妃椅那個位置看電視會很斜，整體看起來也比較不協調。還有沙發上方會有梁經過也是需要注意。

主臥有小主臥陽台，不至於影響太多主臥的採光，但是對於不論是菸蟲或是喜歡坐在陽台發呆的人來說，絕對會非常喜歡主臥陽台這個設計。一樣有三邊可下床的優勢，主衛旁還能有小更衣間的享受。客臥也是放得下雙人床，而且三邊可下床，如果會晾衣服採光會受工作陽台影響，而且隱私性較差，不過川字型兩房大部分都有這個問題。

主客衛跟廚房就沒什麼好討論的XD，反正有幫各位確認管道都是會抽到外面，不會做內循環這種垃圾給各位，這是東騰機構應該不會有這問題。

A3 36.491坪/ A6 36.197坪（鏡向格局） 3房2衛：

A3和A6格局一模一樣，只是坪數有些許不同。A6是迴東騰標準層最大的戶型，僅次於頂樓的帝王4戶。三房反而吃梁問題較不明顯，只有鞋櫃區、廚房和兩間客臥的窗邊會吃梁，柱子也只有進門後旁邊有吃一根柱子。

進門後一樣有大玄關，收納深度蠻深的，旋轉鞋櫃、小儲藏間或做ㄇ字形鞋櫃都是可以的選項。有開門見灶的問題，不過風水問題因人而異，至少樹懶先生自己不太在意風水問題，我認為荷包和現實住得舒不舒適更重要。

客餐廳空間頗大，面寬應該是有大於3米一些但不多，畢竟這個坪數也只是小三房的坪數。三房跟兩房不同的是沒有主臥陽台，取而代之的是客廳前陽台。A3朝新濠岳70米棟距，有前陽台真的很舒適。連接到房間有一條走道，雖然很多人會計較這樣坪效較差，但樹懶先生還是喜歡公私領域有分隔開的感覺，可惜客衛開口較靠近房間區，如果不太熟的客人來借廁所，還是會進到私領域空間。

三房的主臥大小都差不多，不到太大的程度，不過至少主衛有開窗。客臥一樣都可以放雙人床，但就是要考量衣櫃容量和整體開闊感。

廚房跟A1一樣空間很大，不過特別的是這兩個戶型的電箱是放在廚房處。

A5 29.667坪 2房2衛：

A5是較大坪數的兩房，有獨立玄關而且公私領域分明，是樹懶先生較喜歡的格局。室內只有玄關吃了一點柱，但是梁是吃蠻多的，主臥跟廚房客廳都吃了一整根橫梁，考驗設計師技巧外，也要多花成本在修飾梁。

進門後玄關還不錯，前面可以放鞋櫃，電箱旁還能再放收納櫃，不過就是只有單邊可用，利用率較差。客餐廳空間以兩房來說是綽綽有餘，兩間房都可以放雙人床，這就是較大坪數兩房的優勢。不過這個戶型沒有第二個陽台，僅有客廳旁陽台兼工作陽台，如果是會晾衣服的人要注意採光和客人來時的整潔。

兩間衛浴一樣都沒開窗，但是管道間是有外推到樓梯間，淋浴間的造型也比較有飯店感XD。

A8 31.590坪 2房2衛：

本案唯一雙面採光的兩房，31坪做兩房應該很明顯了，東騰就是來做自住的案子的。進門後有雙邊可利用的大玄關，以兩房來看這個玄關尺度真的夠奢。客餐廳空間絕對超夠用，不過看起來電視牆如果放主臥旁的牆上，整體太窄，觀感很差。如果放客衛和客臥的那面牆上，就會有走動干擾看電視的人的問題，而且放在這裡就要考量餐桌怎麼放了（或是不放），如果往窗邊放餐桌，整個動線會更奇怪。

主客臥和衛浴跟廚房就跟其他邊間格局差不多，一間衛浴有開窗，廚房空間大。只是這個A8邊間格局既沒有前陽台也沒有主臥陽台，但是幾乎沒吃到柱子，梁都走在廚房和窗邊，不會床頭壓梁。

樹懶小語：

本次迴東騰各個格局都有各自的優缺點，是很均質的案子XD。幫大家總結一下

兩房買家要視野：首選A2面新濠岳永久棟距70米，次選高於10樓的A5、高於7樓的A7和高於11樓的A8
兩房買家要高坪效：首選A2、A7
兩房買家要玄關：首選A5、A8，在意坪效不要走道選A8，希望公私領域有稍微分隔選A5

三房買家要視野：高於10樓的A3、A6或高於11樓的A1皆可
三房買家要高坪效：首選A1

樹懶先生怎麼選？
兩房我會選高於10樓的A5，西南面向+有玄關+越過社宅的視野+公私領域有區隔。
三房我會選高於10樓的A3，西南面向+客廳主臥面新濠岳永久棟距70米+客臥越過社宅的視野。

4. 交通機能

捷運：

距離捷運板南線頂埔站與三鶯線頂埔站約步行8分鐘

公車：

步行4分鐘可到頂埔國小站，公車路線偏少，8分鐘可到捷運頂埔公車站，路線較多

開車：

車行約8分鐘上國道3號，12分鐘可上台65快速道路

YouBike：

步行5分鐘可至頂埔國小YouBike站，補充微距交通便利性

樹懶小語：

土城全區的交通機能就是都不錯，雖然上國道速度不如永寧（土城交流道）或之後的暫緩周圍（金城交流道），但是有步行可到板南線和三鶯共構頂埔站的強大優勢，依然適合開車與通勤多族群。公車部分捷運頂埔公車站比頂埔國小站多了幾台公車，路線仍然算不上多。共享單車之後等運校重劃區的建案陸續完工後，裡面應該也會新增站點。總結來說，交通是永寧和頂埔區域最不需要擔心的事情。

5. 生活環境

便利商店：

步行約4分鐘可到7-11虹海門市和全家土城頂埔店

生活採買：

下樓隔壁就有頂埔黃昏市場，步行7分鐘可到全聯土城中州店

飲食：

中央路上有蠻多家連鎖店與小吃店，其實生活機能不到太差

綠地：

步行2分鐘就到3700坪頂新公園，附近還有頂埔永福公園、大暖坑水保公園、步道

學區：

僅有頂埔國小和土城國中

醫療：

步行可到中央路上有零星幾家診所，開車15分鐘可以到土城醫院、20分鐘可到亞東醫院

銀行：

步行範圍內沒有可到達的銀行，開車5分鐘可到玉山銀行和合作金庫銀行

抗性設施：

運校重劃區整體都鄰近工業區，雖實地走訪是無異味，但如果在意者還是需現場評估一下。

未來展望：

運校重劃區周邊進行中的廠辦都更就有７案，未來只會更多。頂埔周圍多有政府推動的社宅。

樹懶小語：

仔細來看看頂埔，其實生活機能（飲食和採買）沒有到很差。小缺點可能是高速公路和鄰近工業區，不過實際走訪後其實除了鴻海的廠辦外（偏辦公室使用），工業區大多集結在中央路另一側的裡面，對運校重劃區影響不大。主要只有臨高速公路帶來的噪音與粉塵而已。

土城工業區那一帶會有很多廠辦都更案，雖然大多數人對廠辦看法是比較不喜愛的，不過樹懶先生個人認為廠辦都更成立體化廠辦，會大大減低排放空汙的問題，因為立體化廠辦通常都是智慧廠房、低汙染產業、機房等，絕對比傳統工廠要好得多。

社宅是另一個議題，大部分人對社宅可能是較次的觀感，在多個大型社宅落地後，此刻板印象已有漸漸改變，社宅形成的生活氛圍和帶動的機能都是值得期待的。雖然運校重劃區沒有大型社宅案，不過陸陸續續有小型的社宅，再往中央路四段國美A1那邊也都有社宅、聯開案。反正自己的社區沒有社宅就好啦！XD

另一個發展議題是頂埔聯開案，有小型地區百貨的傳聞，但是還沒核定、申請建照前，還是保守評估，不一定會有。

6. 價格

頂級建商通常付款不太有彈性，訂簽就是10%，預計的貸款成數是七成，當然如果條件夠好還是可以到八成，因人而異，但這代表建商跟銀行談整批貸款預設就是七成而已。沒有拿到工程期間的拆款表，要有心理準備，進度應該蠻快的，畢竟只有一棟14樓，工期也只抓3年。但代銷是璞園廣告，如果訂簽10%太有壓力，是可以找代銷談談看，璞園應該都有自己的優惠名額。

樹懶先生拿到的兩房原價都在8字頭，但目前都有折價，兩房折完依樓層數不同約莫在76~84萬。三房單價就再低一點，畢竟總價高蠻多的。價格部分，樹懶先生個人覺得是還算合理（當然跟其他案子比是貴），同區域的差不多階級的案子也是7字頭，但這是東騰機構，多少有品牌溢價在裡面，還有剛剛建材配備所說的不可錯過的優點。而且低消2100萬起，加上只有88戶住家，相信都是自住型買家所追求的。當然如果是重視公設的買家，可能就買不下去了XD

以上價格僅供參考，不代表實際成交價，價格依照案場價格為主。

7. 總結

優勢：

• 品牌建商 東騰機構 品質優良
• 部分建材高階，隔音墊嵌在結構體內故地磚可選80x80CM磁磚、浴室全室防水、電動車EMS+匯流排已接到車位、三菱電梯
• 戶數單純，僅88戶住家
• 步行8分鐘可到雙捷，板南線與三鶯線頂埔站

注意點：

• 公設比35%，管理費120元/坪，但實際提供的公設非常單薄
• 有2戶店面，但和住宅棟完全分開，出入口也不同
• 大廳挑高僅5米

樹懶小語：

基本上品牌建商來新北推案，賞屋給的資訊、文件都不會太多，一來是它會幫住戶做到好就對了，二來是通常完銷都不是問題，就不會花太多心力在銷售上，這部分賞屋的客戶體驗就會沒那麼好。建材降階就是比較明顯的點了，不過這次東騰還是有些特點非常突出，像是住戶無法自行決定更換的配備：隔音墊嵌在結構體內故地磚可選80x80CM磁磚、浴室全室防水、電動車EMS+匯流排已接到車位、三菱電梯都是可遇不可求的，值得把握。

樹懶先生非常推薦給不追求太多公設的自住型買家，迴東騰給我的感受就是濃濃的自住味。像是超低檯度氣密窗，給人的視野和感受就是不同層級。兩房主臥有私人陽台、三房有前陽台也是主打一個自住，不會有投資客喜歡花錢買陽台。還有前一段說的住戶無法自行決定更換的配備給的好，以及低消2100萬起和僅88席入主機會。再再顯示迴東騰就是以自住客群為唯一的目標。

只是如果跳脫迴東騰帶給樹懶先生的感性，回歸理性的話，我會說迴東騰是一個讓人又愛又恨的案子。自住意味濃厚，不過實際公設少，公設比和管理費又高。有些配備普通而已，但有些建材又給到讓人難以錯過。窗戶給你超低檯度氣密窗，但又只給你5+5mm的玻璃。大廳、交誼廳風格做得很美，但挑高又只給你5米不夠氣派。我想，迴東騰最大的價值，果然還是在『品牌』吧！

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