【丞石朗沐 L’AMOUR】土城建案開箱－頂埔雙捷交匯 高階訂製生活

前言

嗨，我是樹懶先生。最近房市真的冷颼颼，連樹懶先生看房賞屋的頻率也降低了，因為案子越來越少了XD。本次平日下午來看朗沐更是只有我一組客人呢！也算是來朝聖傳說中的被建築耽誤的蛋糕店。個人覺得玉米濃湯蛋塔很酷，味道也很不錯。

P.S. 樹懶先生都是以秘密客身份賞屋，評分和心得難免帶點個人看法，不一定能百分百客觀，且每個人想法也不盡相同。但我會誠實分享個人看法，也請讀者多多指教，一起進步，謝謝啦～

另外，請各位一人一個追蹤，多多支持樹懶先生的IG和Threads，拜託你們了🫶

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1. 建築規劃

建設公司：丞石建築開發有限公司、薪昇暘開發股份有限公司
營造廠：青鈿營造股份有限公司
建築設計：蕭家福聯合建築師事務所 蕭家福
建築外觀設計：宇揚設計股份有限公司 劉哲揚
公設設計：福研設計 翁振民
景觀設計：方極景觀設計有限公司 解子建
結構設計：暫無資料
基地位置：金埔街、福田路、中央路四段185巷交叉口
基地面積：803.96坪
建蔽率：38.26％
樓層戶數：2幢2棟地上14層，地下4層，共151戶住宅，零店面
坪數規劃：24~42坪 2~4房設計
梯戶比：A棟一層7戶2梯，梯戶比1:3.5，每梯服務戶數1:44（一樓2戶住家未計入）。B棟一層5戶2梯，梯戶比1:2.5，每梯服務戶數1:30.5。
公設比：34.85~34.93％
汽車位：平面式144個（20個為對外開放的公益車位，故實際住戶使用只有124個），車位坪數6坪和6.6坪，車位比1:0.82
預計完工日：2028 Q4
管理費：120元/坪
建照：112土建字第00350號

樹懶小語：丞石朗沐三面臨路，格局與新濠岳有些類似同樣擁有面山景觀的戶型——不過數量少了許多，僅兩戶享有完整山景。基地規模不大不小，屬於標準的中型社區，151戶純住宅剛剛好，不擁擠也不冷清，生活機能與社區維運可維持在平衡點。

管理費部分稍嫌可惜，雖然不算過高，但以沒有豐富公設來說，每坪120元確實略偏高。推測可能因建蔽率與配置問題，AB棟各自為政，並未共用門廳，導致需設三個保全（AB棟各一＋車道口一）。在人力成本拉高下，管理費也自然無法壓低。

梯戶比表現相當亮眼，這也是中小型社區常見的優勢。尤其B棟規劃為每層僅5戶配2部電梯，這配置在現代中小坪數的建案已不多見，值得肯定。公設比方面就有點弱了。雖說隔壁新濠岳的公設比更高，但至少有豐富設施支撐。丞石朗沐僅在一樓設置公設，且A棟一樓還塞了兩戶住家，這樣的公設配置說實話略顯單薄，公設比又高。

車位方面，由於案子位於TOD開發區內，須配合規劃部分「公益車位」對外開放，因此B1設有20個外部開放車位，不過好在有獨立電梯連接至一樓。可惜車道與住戶共用、汽機車也未分流，在動線與安全上稍有扣分。再來是車位坪數偏小以及無法一戶一車位，這點從公設比數字也能感覺出來。不過本案位處藍線與三鶯線雙捷運交會、距站點不到500公尺，對許多無車族來說，「不買車位」反倒是優勢，因此這點倒也見仁見智。

最後補充一點，近期市場上有部分購屋族針對丞石旗下其他建案有些爭議與不滿，在意品牌聲譽的讀者建議自行爬文查證，畢竟房子是人生大事，多做點功課總是好事。

2. 建案規格

結構工法：銷售與現場並未提及，上網搜尋資料後確定應該是沒有加強耐震，僅符合法規設計地震力0.24g，RC結構且似乎沒有連續壁，這點有誤的話請網友不吝糾正我一下。大廳挑高6米，住宅層樓高3.2米，另有大信防水+防水保固十年。

公共設施：僅有接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房和廚藝教室。

建材配備：戶內建材有日本不二氣密窗5mm+5mmLow-E膠合玻璃、樂邁SPC石晶地板、Yale四合一電子鎖。

衛浴部分使用TOTO馬桶（主衛為全自動馬桶，客衛為免治馬桶組）、Hansgrohe淋浴定溫龍頭、面盆鏡櫃和毛巾架都是美國KOHLER、Panasonic國際牌暖風機。

廚具使用BELEGA不鏽鋼櫃體、BELEGA水幕式全自動抽油煙機、Bosch烤箱、Rinnai iH爐、Rinnai電器收納櫃和BWT廚下淨水器。

其他建材有Studor吸氣閥、日立永大15人電梯（150m/min）、Sharp電梯空氣清淨機、BWT泥沙過濾器、BWT除氯、BWT UV殺菌。

樹懶小語：結構部分，整體平面設計算是整齊有序，雖然談不上九宮格那種嚴謹工整，但長條形配置、主要梁柱均有對應銜接，整體來說表現還不錯。再加上土城在雙北地區的地質條件屬中上水準。樓高3.2米只能算中規中矩，不算寬敞但也不壓迫。

防水則採用大信施工＋十年保固，這點值得嘉獎。近年不少建案開始找大信合作，雖然大信以往多以豪宅案見長，對於一般住宅的施工品質還需後續觀察。但至少有十年保固在手，還是讓人放心不少。

公共設施方面則相對精簡，除了挑高大廳外，僅規劃四項公設，推估預設的管理費設定為每坪120元，主要應該是用於支應三個警衛哨點的人力成本和社區耗材等。

衛浴建材部分表現不俗，配備普遍在市場水準之上。丞石給的建材誠意不小，尤其磁磚地磚選擇豐富，還包含具有風格的花磚。雖然本次客變內容相較過去略為簡化，但整體來說還是很頂的客製化程度。

廚具方面，櫃體採用較少見的品牌，但實際看樣品屋後，品質令人驚艷。標配的水幕式抽油煙機尤其吸睛。雖然全棟配置IH爐，加上現代人普遍不常開伙，但丞石的配備依然給得大方，像是Bosch烤箱、林內電器收納櫃都列入標準配備，檯面材質也可選擇不鏽鋼或帝雉石，色系與樣式彈性高。廚下淨水器預設為BWT Slim2，雖屬入門款，但據銷售人員說明可加價升級其他品牌（不確定是否全部品牌型號都可升級）。雖說加價升級通常會比外面找廠商安裝略貴，但好處是後續仍享有建商保固，且不必交屋後立刻拆裝重做，對於講求效率與品質的消費者來說仍具吸引力。
不過須特別提醒，全案皆採IH爐設計，若有大火快炒需求的家庭，可能需斟酌是否合適。

電梯方面選用日立永大高速電梯，作為台灣第二大品牌，在維修保養與零件供應方面具備良好口碑。連社區整體淨水系統也是使用BWT品牌，推測管理費偏高，可能也與這類高規設備的耗材與維護成本有關。

整體來看，除了結構設計差強人意之外，所有無法日後自行更換的大型設備，像是電梯與全棟淨水系統，丞石幾乎都採用高品質品牌，加上良好的客變彈性，很適合像我這種吹毛求疵的人XD。

如果硬要說美中不足，大概就是氣密窗的規格稍弱，僅為5+5膠合玻璃，相較於現今動輒8+8甚至三層玻璃的高端配置略顯薄弱。還有就是公設配置相對單薄，不過從整體規劃來看，丞石應該是鎖定「高生活品質自住族群」，並非以豐富社區機能為訴求。

最後提醒一點，有網友回報其他丞石案曾出現電梯品牌變更，從原本說好的三菱換成富士達。雖然這在法律上沒問題，因為合約通常寫的是「某牌、某某牌或同等級之配備」，但身為長期觀察市場而且最注重電梯和結構的樹懶先生，這點還是讓我很難接受啊！

3. 格局分析

基本上樹懶先生只會介紹幾種戶型，A2~A6戶型和B2~B5是朝東北方向面公園有永久棟距，公園再過去則是德友植仁，棟距將近百米視野開闊。B5和B6方向是朝東南方，面高速公路和大暖尖山永久棟距。A棟另一側目前有一小塊空地，再往前則是合康雙匯，B棟則是緊臨著合康，視野較差。

A5 24.75坪 兩房兩衛：
本格局和A3為鏡像格局，為標準無玄關的三明治格局，典型高坪效設計。優點是坪數不至於過大的狀況下，還能規劃雙衛浴。三明治格局真的算不錯的格局了，至少是方形且房間和客廳都有採光，樹懶先生會覺得比某些長條形的暗廳格局好很多。

採用開放式廚房和客廳連接在一起，空間感通透但無法避免煮飯的味道。沙發和電視牆還算不錯，電視有置中到沙發，不會影響觀賞體驗。只有陽台有稍微吃到一點點的柱子。主臥部分空間尺度不錯，可以三邊下床，衣櫃也勉強夠用，而且有衛浴太棒了，不只隱私加分早上也不會搶廁所XD。可惜的是兩間衛浴都沒有對外窗，但這是小坪數格局也算合理了。

本格局適合黃金單身漢、頂客族或小家庭，若沒有那麼多房間需求，也可以客變成一房一廳，讓客廳更寬敞或增加書房和儲物空間。

比較需要注意的是沒有玄關和公私領域混雜的問題，以及次臥只能放單人床，而且是從陽台引進的間接採光。樹懶先生有看過某些三明治格局很強，兩間房間和客廳全都是直接採光，旁邊再挖一個小陽台，但這樣的格局真的可遇不可求，因為太浪費建築空間了。

A6 42.26坪 四房兩衛：
本格局是丞石朗沐唯一四房格局（除了頂樓帝王戶外），一進門是長玄關但是雙邊都可利用空間，不算太糟的長玄關。客廳有前陽台完全超加分，但是沙發尺度就稍小一點（四房三人座稍嫌不足）。公私領域分隔感不明顯，尤其第四房在客衛、工作陽台和廚房內，算比較差一點。房間尺寸包含主臥都偏小，但好處是客餐廳的空間就蠻大的。主衛有開窗很不錯，特別的是連廚房都有開窗，蠻讚的。

大坪數格局就沒什麼好挑的，除了有一間房間位置稍差之外，剩下就是錢錢的問題了XD。適合家庭成員多的家庭購買，可惜沒有雙主臥設計，否則對四房買家應該更有吸引力。

B1 27.5坪 兩房兩衛：
本格局為面臨案與A棟的格局，朝Ａ棟側雖沒有直接對到Ａ棟，但是空地還不確定會蓋什麼，整體視野較差，但是格局本身還蠻好的，客廳與房間都是直接採光，廚房也有開窗。

一進門有一個方正的玄關，可規劃落塵區與足夠空間的鞋櫃。客餐廳尺度夠大，收納空間也可以規劃的比較充足。主臥窗邊和電視櫃上方有樑，但影響不大。兩間臥室的尺度也都還蠻不錯，陽台空間以兩房來說也絕對夠用。

本格局適合不在乎窗外景觀的買家，次臥也是真的能使用的次臥，很適合有一個小孩的家庭。

B2 39.08坪 三房兩衛：
本格局和B5為鏡向格局，從坪數上來看的話算標準三房，但是看主建物坪數會發現其實不然，看起來是陽台大了一點，有前後陽台很加分，不過前陽台有點太大了XD，導致客臥會有一點影響。以及從房間大小來看也很普通，主要坪數都堆疊在客餐廳空間上。

如果有買家對前陽台尺度非常重視，或有植栽興趣的話，會很喜歡這個格局。不過這樣設計的話，兩間次臥都是間接採光，臨前陽台的次臥可能隱私性稍差一點（有客人的話可能會去前陽台看看，但通常不會到工作陽台）。

B3 27.41坪 兩房兩衛：
本格局是B棟唯一的三明治格局，也是本案唯一的有四件式衛浴的房型。基本上格局就和A棟的三明治一樣，只是主衛因為新增浴缸所以主臥尺度有小一些。丞石很懂現在的年輕人要的是什麼，以樹懶先生的年紀如果是單身買房的話，很可能就會選有浴缸的2房，享受生活XD。

本房型主要會需要在意的是吃柱空間跟A棟的相比起來吃了更多，而且兩個房間都會床頭壓樑，但是多了浴缸！！！除此之外差異不大，適合黃金單身漢、頂客族或小家庭。

B6 30.43坪 三房兩衛：
本格局為小三房高坪效設計，室內基本除了陽台那一角都沒吃到柱子也沒有走道空間浪費，還有方正玄關可規劃。雙面採光不過有一面是直接正對臨案，客廳與主臥的開窗則是朝向大暖尖山，綠意盎然景觀宅。

需要注意的一樣是公私領域混雜，但要坪效好的話這本身就無法和公私領域分隔共存，以及有一間次臥尺度偏小且間接採光，還有臥室基本都有樑會經過。不過以30坪小三房來說這格局已經沒什麼好挑的了。適合新婚夫妻或小家庭。

樹懶小語：樹懶先生覺得丞石這次在格局的規劃上還不錯，只是與樹懶先生的喜好不盡相同。本次設計格局上，大多更偏向注重坪效的設計，走道整體偏少但是會有公私領域比較沒有分隔的結果。有玄關的房型大部分都是漂亮的方正玄關，部分房型雖然有很長的玄關，但是兩邊都可設置鞋櫃/收納櫃，利用性還挺棒。在意坪效的買家應該都會蠻喜歡朗沐的設計，如果是像樹懶先生比較在意公私領域空間以及隱私性的話，可能就沒這麼適合，但這是個人主觀想法，見仁見智。

另外有一點是，這次唯一有浴缸的房型竟然是兩房的三明治格局XD，四房和標準三房都沒有，這點是蠻酷的。

樹懶先生兩房首選B1或B3，B1算公私領域比較有分隔開的兩房，而且雙面採光，缺點是視野景觀較差。B3坪效高但是公私領域混雜而且主臥床頭上方有樑，加分項是有本案唯一的浴缸房型。

樹懶先生三房首選B5或B6，B6很簡單，就是面山景觀房。B5則是雙面採光+視野較好，但是很可惜主臥側邊沒有開窗（面大暖尖山）。丞石的三房都是第三房在廚房旁的設計，其實樹懶先生沒有很喜歡。B5目前尚未開賣，B6已售完，有興趣的讀者們可以關注一下之後B5開賣唷。

都選擇B棟主要是因為梯戶比更好，但如果每天要搭捷運的話A棟離捷運比較近，畢竟是不同門廳。雖然只差幾步路XD，但如果每天走的話長年累積下來就是很多步了。

總結來說，朗沐這次的格局都是適合自住的房型，沒有太誇張太差勁的設計，而且很適合給在意坪效的買家們選購。

4. 交通機能

捷運：步行5~6分鐘可到板南線/三鶯線頂埔站。

開車：鄰近國道三號，開車沒塞車的話八分鐘內可上國道，十分鐘內上台64快速道路。

公車：步行5分鐘可至捷運頂埔站的公車站，有8台公車可搭乘，可往返三峽、中和、台北和松山機場。

YouBike：步行5分鐘到捷運頂埔的youbike站。

樹懶小語：土城的交通機能就是都不錯，雖然上國道速度不如永寧（土城交流道）或之後的暫緩周圍（金城交流道），但是有板南線和三鶯線的共構站和步行可到的強大優勢，依然適合開車與通勤多族群。公車部分比頂埔國小站多了幾台公車，路線仍然算不上多。共享單車之後等運校重劃區的建案陸續完工後，裡面應該也會新增站點。總結來說，交通是永寧和頂埔區域最不需要擔心的事情。

5. 生活環境

便利商店：步行約5分鐘可到7-11虹海門市和全家土城頂埔店。

生活採買：隔壁新濠岳旁邊就有頂埔黃昏市場，步行7分鐘可到全聯土城中州店。

飲食：中央路上有蠻多家連鎖店與小吃店，其實生活機能不到太差。

綠地：基地正前方就是頂埔永福公園，附近還有兩處大公園，分別是頂新公園和大暖坑水保公園。

學區：僅有頂埔國小和土城國中。

醫療：步行可到中央路上有零星幾家診所，開車15分鐘可以到土城醫院、20分鐘可到亞東醫院。

銀行：步行範圍內沒有可到達的銀行，開車5分鐘可到玉山銀行和合作金庫銀行。

抗性設施：基地面大暖尖山側有高速公路，恐有噪音或粉塵的問題。運校重劃區整體都鄰近工業區，雖實地走訪是無異味，但如果在意者還是需評估一下。

樹懶小語：仔細來看看頂埔，其實生活機能（飲食和採買）沒有到很差。丞石朗沐正對永福公園，周遭還有兩個大型公園，更不用說離大暖尖山步道也都是步行可到的範圍。小缺點可能是高速公路和鄰近工業區，不過實際走訪後其實除了鴻海的廠辦外（偏辦公室使用），工業區大多集結在中央路另一側的裡面，對運校重劃區影響不大。主要只有臨高速公路帶來的噪音與粉塵而已。

6. 價格

樹懶先生拿到的價格（6月初）是臨路的中高樓層兩房約莫在70-75區間，朝合康的幾乎都在6字尾。但是有蠻多戶型都還沒賣，像是B5這種面山與面公園的雙面永久棟距就還沒開賣。如果有預算考量者且不介意視野開闊性的話選擇朝合康的戶別會更有優勢。樹懶先生最想買的會是B3、B5和B6房型，不過代銷告知我B6已經全棟完銷了，B5則是尚未開賣，B3應該也剩不多了，畢竟是唯一有浴缸的戶別，樓高也才14樓（=只有11戶，一二樓和頂樓沒有B3房型）。

價格也不算低了，介於鄰近案子新濠岳以及合康雙匯的中間，但鑑於建材配備都算不錯且客製化程度高，以及捷運宅的加持，其實這個價格還蠻可以接受。
目前付款方式是有優惠的，但優惠到何時或有沒有改動還是以丞石那邊為主唷。

以上價格僅供參考，不代表實際成交價，價格依照案場價格為主。

7. 總結

優點：

• 步行5~6分鐘可到頂埔捷運站（板南、三鶯共構），開車上國道三號、台64也方便
• 客變客製化程度高，適合與眾不同的您
• 建材水準高，社區設備高級
• 梯戶比和每梯服務戶數皆高水準
• 大信施作防水與保固十年

缺點：

• 公設比較高，但無相對應的公設設施支撐
• 汽機車道未分流，收費與住戶停車場未分流
• 鄰近高速公路，恐有噪音或空氣污染問題
• 全棟使用iH電子爐，無法使用瓦斯爐

樹懶小語：丞石朗沐是樹懶先生如果要買自住房會認真考慮的建案之一，因為它的訴求主要是高質感的自住生活，客變精細程度高，建材配備也中上。電梯品牌是永大日立，社區有BWT淨水，基本上除了結構沒有加強之外，住戶無法自行更換的配備都算用到高等級的品牌了，但如果說會打退樹懶先生的點就是過往有一些觀感比較差的紀錄。

整體來說，丞石朗沐很適合要自住的買家購買，中型社區戶數不多梯戶比又漂亮（如果體驗過電梯地獄的一定懂），一樓也沒有店面，很適合追求自住生活品質的買家。

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*以上內容皆為樹懶先生個人主觀想法，不代表該建案的好壞，純屬分享賞屋後盡量客觀討論的心得，謝謝觀看！
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