【馥華之道- 鳳庭】新莊建案開箱－新北最豐富漂亮公設

前言

嗨，我是樹懶先生。打造理想生活空間，是現代人選擇家的首要課題。隨著對生活品質的追求，住宅已不僅僅是遮風避雨的地方，更是一種品味、一座情感歸屬的堡壘。這一次，我將帶你走進「馥華之道」，一個融合飯店級舒適、都市便利與自然綠意於一身的居住新提案，讓回家的儀式感、生活的美好日常，成為每一天的主題。

請原諒樹懶先生這次諮詢蒐集比較薄弱，因為我是真的真的秘密客賞屋，沒辦法跟代銷拿太詳細的資料，且這次資訊也比較不公開很難蒐集完整（特別感謝歐文不動產觀察學家的公設圖片），如果有錯誤資訊再麻煩通知我更正，不好意思。

P.S. 樹懶先生都是以秘密客身份賞屋，評分和心得難免帶點個人看法，不一定能百分百客觀，且每個人想法也不盡相同。但我會誠實分享個人看法，也請讀者多多指教，一起進步，謝謝啦～
嗨，我是樹懶先生。

P.S. 樹懶先生都是以秘密客身份賞屋，評分和心得難免帶點個人看法，不一定能百分百客觀，且每個人想法也不盡相同。但我會誠實分享個人看法，也請讀者多多指教，一起進步，謝謝啦～

另外，請各位一人一個追蹤，多多支持樹懶先生的IG和Threads，拜託你們了🫶

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1. 建築規劃

建設公司：華鉅開發建設股份有限公司（馥華集團）
營造廠： 永大興營造工程股份有限公司
建築設計：許國勝建築師事務所
公設設計：頡合室內裝修股份有限公司
景觀設計：境業設計工程有限公司
結構設計：暫無資料
基地位置：新北市新莊區福營路與中正路721巷巷口
基地面積：2390.32坪
建蔽率：30.16%
樓層戶數：1幢2棟地上32F/地下B6F，607戶住家3戶店面、44戶社會住宅、2戶管委會空間
坪數規劃：二房29坪、2+1房29~31坪、三房36~42坪、四房54坪，車位坪數5.5坪與6.1坪
梯戶比：CDE棟標準層均為一層7戶3梯，梯戶比1:3.5。CD棟每梯服務戶數1:70，E棟每梯服務戶數1:78。
公設比：34.75~34.98％
汽車位：平面式749個（含199個公共車位及19個公益車位），車位比1:0.874
預計完工日：2032第二季
管理費：90元/坪，汽車500元/格，機車200元/格
建照：114莊建字第00006號

樹懶小語：
馥華建設重磅推出在丹鳳捷運站旁的高層建築。超大基地但是建蔽率僅有30%左右，意味著有將近1670坪的退縮與植栽，在都市裡捷運宅上是一個非常棒的還綠於民。

本次馥華規劃地上32F/地下B6F，建物高度來到112.5公尺，雖沒到需要環評的高度，但以都會區來看仍是很棒了。樹懶先生自己認為自住要舒適還是15-20樓左右最舒服，不過高層建築帶來的是尊榮豪華感。

單看梯戶比的話會覺得還不錯，但一樣有盲點存在，還是看每梯服務戶數比較準確，CD棟每個電梯要服務的戶數是70戶，算稍微高了一點。E棟因為有社宅，所以每梯服務戶數就來到78戶了，整體算偏高尤其高層建築如果停靠的樓層多，電梯時間會再拉長。

公設比就跟現今的建案差不多水準，樹懶先生對公設比的看法是既然每個建案公設比都相差不遠，不如選真正用得到的公設才更超值。馥華之道這次的公設就非常精彩，甚至比大部分飯店還完善，公設部分可以到下一段建案規格看！且管理費目前預估一坪90元，應是戶數夠多與總銷售坪數夠多，其實管理費不到太貴（假設交屋後沒調漲的話）但可以享受相當豐富的公設，而不是一樣動輒34%公設比與80元/坪管理費但只有大廳、樓梯跟電梯XD。

前面除了梯戶比問題之外講了蠻多，接下來要講點真正的缺點了。那就是，E棟2~5樓是社宅，且B2整層是收費停車場，B3有一半是配給社宅的停車場。社宅部分不多做評論，缺點大家上網都找得到，見仁見智。一般住戶的停車格是從B3的一半開始到B6…其實要繞蠻多圈的。樹懶先生買自住的案子都是買B1，理由在於通常B1的樓層高度較高感受較好，上下車道出入都方便不用繞太久。講回收費停車場，有些人說是優點朋友來可以直接停，但樹懶先生個人也覺得是缺點，畢竟大社區也都會規畫一些訪客車位了。而且縱使它有牆面分隔與車道分流和專用電梯，但是仍然會增加進出的複雜度尤其本案的收費停車位有將近200個。最後是車位坪數超小…，全平面車位 只有5~6坪的車位坪數，本來公設比其實還有空間可以降的。

還有兩千多坪的大基地沒有自己的私人中庭花園（除了泳池那塊），大部分是設計成環形步道，雖然也算回饋附近居民，不過樹懶先生個人覺得大基地還是要有私人空間比較好畢竟也都承擔了大基地戶數多的缺點。

另外一樓有三個店面，代銷告知我是馥華會自己保留不賣以維持社區品質，但這點也很難說畢竟沒有白紙黑字簽名。如果真的都不賣，相信對馥華品牌也是加分的，或是馥華當房東篩選租戶的素質也是可接受範圍，至少不要是灰色地帶的行業即可。

最後是工期，這部分資訊比較不確定，網路上有說2031、2032的，591說2033第四季，不過我的銷售是說2032第二季，但不管是哪一個完工日，這工期以自住的人來說的話真的很久（要有心理準備），這部分資訊就給大家參考。

2. 建材規格

結構工法：
本案耐震設計僅符合法規標準（0.24g），未額外提高耐震係數，預計會取得耐震標章。連續壁深度達41.5至42.5米，並設有內外扶壁以及地中壁。全案混凝土強度為5,000至8,000磅。1至10樓採用SC鋼構與CFT柱（柱內灌漿8,000至10,000磅），11至12樓為SRC鋼骨鋼筋混凝土，12樓以上則為RC鋼筋混凝土。1樓設置6支BRB斜撐作為制震設計。防水保固五年，浴室濕區防水做到樑下，乾區延伸1.5米，樓層高度3.4米。

公共設施：
一樓：挑高10米接待大廳、交誼廳、全日餐廳、廚藝教室、戶外泳池、戶外羽球場
二樓：交誼廳、VR電玩室、KTV兩間、麻將間兩間（一間電動一間手動）、瑜珈教室、重訓區、私人教練室、兒童遊戲區、家教室四間、畫畫室、樂器室、兩間琴房、桌球室（兩桌）
頂樓：空中交誼廳、茶屋、撞球桌

建材配備：
全戶採用日本不二氣密窗6+6 膠合玻璃、德國超耐磨木地板（品牌沒確認到）、銀立淨乳膠漆、Dormakaba六合一電子鎖。
衛浴建材是TOTO衛浴（單體馬桶+免治馬桶座）、Grohe五金及面盆浴櫃、Panasonic暖風機。
廚具使用德瑞思廚具、林內瓦斯爐及抽油煙機、喜特麗電器櫃、德國TEKA微烤箱及洗碗機、RECO伸縮龍頭。
其他建材有BWT全棟淨水、人臉辨識進出（自動叫電梯）、預計是崇友電梯150m/min（或三菱或永大）+ Sharp電梯空氣清淨機。


樹懶小語：
結構部分，RC、SC、SRC全用到了，但這不代表比較耐震反而是增加施工難度跟以後的房屋稅（造價更高），樹懶先生推測應是減少低樓層柱面積的方式。耐震係數是沒有增加的，所以一樣是法規五級耐震，樹懶先生覺得馥華都多做連續壁的內外扶壁和地中壁來增加基礎穩定性了，會更希望可以順便提升耐震係數。但有耐震標章可以確保三種結構接合與整體的結構施工品質在80分以上，且耐震標章取得不易，值得稱讚。BRB斜撐就不得不吐槽一下了，只做一樓6支是補強一樓挑高軟弱層而已，更多的是增加銷售文宣和做門面的方式（畢竟銷售有拿出來講），但制震器都要安裝超過三分之二以上的樓層才會真正有感。防水五年保固而已，樹懶先生對馥華品牌會有更多期待，應是十年保固以上和浴室全室樑下防水會更好。樓高3.4米就是優於標準值3.2米，還算不錯。

公共設施真的非常豐富，超過30項全齡化設施。一樓以靜態公設居多，還有20米長戶外泳池及羽球場。二樓則以動態設施為主，數量、種類都很齊全，且大部分設施都有兩間以上，大大降低了排隊等待的問題。銷售有提供歷案的模擬圖與完工實景，確實高度還原甚至超越模擬，因此對這案的公設模擬呈現有信心，非常優質，甚至可與高檔飯店媲美。唯一小缺點就是沒設SPA室和烤箱，但已屬完美。

戶內建材採用日本不二氣密窗，6+6膠合玻璃稍嫌普通，但附近應該沒有明顯噪音污染（去接待中心時附近工廠沒有很吵），推測是夠用的。超耐磨木地板跟乳膠漆就中規中矩，從樓板隔音法規通過後反而用磁磚的才是更耗成本和工時的選項了，縱使客變可以退木地板，但也須加不少錢施作隔音、粉光層，跟以前標配磁磚的時代不同了。

衛浴建材算還可以，都是大家耳熟能詳的品牌，馬桶不分主客臥都不是用電腦馬桶，是單體馬桶掛免治馬通座…。廚具部分使用台灣品牌廚具，附TEKA烤箱和洗碗機還不錯，其他就都是中規中矩的品牌。其他建材BWT全棟淨水還算不錯，崇友電梯維修保養也算方便。

整體來看的話，本次建案規格除了公設之外，其他沒有什麼特別的亮點甚至可以說都是中階等級跟優秀沾不上邊，但是公設真的是非常漂亮和完善。樹懶先生會覺得蠻失望的，畢竟有著這麼漂亮的一塊真．捷運宅的大基地，還是新北市品牌建商馥華建設推出的，會讓樹懶先生期待感很高但期待越高傷害越大XD，但還好電梯不是用什麼不三不四的牌子。

3. 格局分析

馥華在格局方面從來都不馬虎的，最小坪數28坪以上就可以知道馥華是要打造真正能居住的房子。

28.69~28.83坪 2房1衛（C6, C7, C8, D2, D6, D7, D8, E5）：
全部的兩房都是這樣的規劃型式，只是有些許坪數上的不同，格局都是一樣的。如同前面所說，馥華的兩房是真正能住的兩房。一進門有小玄關空間，以兩房來說非常棒。進到客廳可以做儲藏空間到沙發處，沙發可以放真正三人坐沙發。全部兩房面寬都有三米左右（部分2.95米大部分3.1米），非常優秀。兩間房間都是可以放雙人床和整排衣櫃，實屬難得！！！而且還有現在兩房少有的獨立式二字形廚房！C6, D2, D6 兩間房間的床頭都不會壓樑只有客廳沙發上面會有樑，兩房要優先選這三個房型，其餘的部分會壓床頭樑或衣櫃處的牆面會不平整。

美中不足的是客臥是間接採光，以及老樣子兩房設計高坪效就註定無法公私領域區隔，但是整體來說這個兩房設計絕對有80分以上了。可以先朝C6, D2, D6, D8選，C6客廳和主臥都可看出去，但陽台和次臥是朝E棟看約22~23公尺。D2, D8視野看出去較佳，但是D2客臥有一塊畸零空間影響衣櫃空間，D6客臥沒有畸零空間但是會壓樑，這四個房型互有勝負，可依個人喜好做選擇。本格局適合黃金單身漢、頂客族或3人小家庭居住。

29.44~31.9坪 2+1房2衛（C2, E5, E7）：
這個房型一層只有三個，絕對會熱賣。C2的坪數小一點是29.44坪，E5, E7都是31.9坪，但格局都是一樣的。基本上這就是最頂的三明治格局了，全明廳明房的三明治甚至還帶獨立式廚房。當然+1空間比較擁擠，可能只能睡小小孩或當儲藏室/書房用且開窗只是朝多挖的天井處，但是有開窗絕對值得稱讚。多挖這個天井對整個建築平面的規畫要下更多功夫，馥華願意設計出這種格局真的值得嘉獎。主臥只有C2會有樑，E5, E7的主臥是沒有樑經過的。C2的客廳窗邊也一定有樑經過，E5, E7窗邊可能要看樓層和設計的位置，高樓層有機會只有很小很小的梁。

硬要雞蛋裡挑骨頭的話就是這個格局沒有玄關，有其他案子是會設計成有玄關的三明治格局，但是就不會多挖一個陽台形成全明廳明房。不過這個格局硬要做小落塵區的話還是可以的，不會太影響到廁所動線。基本上主推E5, E7，C2不能配車位會比較麻煩，E5, E7主臥也沒有梁。本格局適合黃金單身漢、頂客族或3人小家庭居住。

36.1坪 3房2衛（C5, D5）：
本案最小的三房格局，馥華的格局真的都算不錯。一進門有玄關空間，電視牆可以做整排收納，但上方會有梁影響空間利用。餐桌可以放六人桌，沙發可以放夠大的沙發。獨立式二字形廚房，空間利用更棒。本格局走道空間也是小小的，只有往主臥那一小段不會浪費太多空間。主臥床頭會壓梁，但主衛可以開窗而且有浴缸，可惜因坪數限制無法多做一個淋浴區。沙發後的房間可能稍嫌侷促，如果沒有這麼多人住的話，大部分會做成開放式書房。可惜客衛旁的房間是間接採陽台的光，隱私較差。

如果要買三房的話這個格局可能不是樹懶先生的首選，但如果坪數不想再往上買，又要有浴缸的話，就非這個格局不可了。優先選C5會比較好，原因是視野比較看得出去，D5就離E棟比較近了大概20多米，不過是對到E棟的天井跟梯廳，不會影響到太多隱私。本格局適合給3~4人的家庭使用，客餐廳夠大不會顯得很侷促。

36.74~38.51坪 3房2衛（C1, C3, E3, E6）：
這四個房型的格局幾乎一樣，都是沒玄關的三房，主臥都會壓梁，客臥有一間是間接採光。唯一不同的是E3, E6 的客廳幾乎沒吃柱（E6吃非常一點點）也沒壓梁。C3客廳吃了一半的梁柱，主臥也吃了一點柱，C1客廳幾乎是吃整根梁柱。這四個房型客餐廳部分空間也類似，進門後落塵區鞋櫃型式需要自行設計，和靠間接採光的那間房尺度偏小，可能會比較難住。

本格局整體中規中矩，也都是屬於有走道有公私分隔的格局，但是樹懶先生會首選E3，主要在於壓梁空間和吃柱較少，而且電視牆面後是E5的天井沒有相鄰的鄰居。本格局適合給3~4人的家庭使用。

41.42~41.99坪 3房2衛（D3, E1, E8）：
比較大坪數的三房，主臥四件式比C5, D5好用一些。E1, E8 是鏡像格局，進門後的玄關空間很大很深，規劃一般鞋櫃的話會蠻浪費空間的，可能部分鞋櫃部分收納櫃會比較棒，或是旋轉鞋櫃也可以加倍收納量。D3進門後比較好規劃，只是這三個格局一進門就吃一支柱子。客餐廳部分D3會比較完整一點，但是我比較喜歡E1, E8 的二字形廚房比較好用，不過D3的一字型則是視覺效果更好。E1, E8的走道空間比較長，但可惜客衛的門開的比較裡面，如果設計在靠近客廳一點會更好。D3則是走道空間較少坪效比較好，客衛門也是開在較內側，應是留給側面完整牆體較好運用。D3很棒的是雙衛浴都有浴缸但是客衛並無開窗，E1, E8雖然客衛沒有浴缸，但是有開窗。提供給不同需求的買家做選擇。

基本上如果不是強烈追求雙浴缸或坪效的買家，樹懶先生比較推薦購買E8，原因在於視野較好，雖說另一側一樣朝D棟，但是距離有來到22~23公尺。且E1, E8是三面採光主臥也都不會壓梁，D3是雙採所以有一間房間是間接採光。不過這三個格局的房間都是可以正常住人的大小，適合3~4人家庭。

54.36坪 4房3衛（D1）：
馥華之道唯一四房也是唯一雙主臥的格局，三代同堂無腦選這個格局就對了。一進門的玄關以這個大坪數的居住人數可能稍嫌小了一點，不能養太多隻蜈蚣。進入客餐廳也都有足夠的空間使用。當然如果客廳旁的小房可以打掉，整體儲藏空間和開闊感也能再提升。房間基本上空間都是真正能住人的，只是雙主臥和陽台旁的房間全部都會有梁，實際裝潢要花更多心力。

大坪數最躲不掉的就是梁，雙主臥通常也都會分散在整個格局的兩側（各自保留空間的美德XD）所以公私領域注定也分割不了。如果喜歡馥華的大坪數買家，也沒其他選擇了，就非D1莫屬。

樹懶小語：
本次馥華之道的格局都是水準之上，整體都有80分以上。2房和2+1房的設計尤其優秀，但是有不少格局會有梁柱問題需要多考慮。不論面向如果是高樓層沒有E棟D棟對視，目前視野都是可以看很遠不會有壓迫感，只需選擇自己喜好的面向即可。

幫大家總結一下：
2房希望客臥沒有樑又完整的話C6，希望視野好可以選D8
2+1房首選E2或E7
3房需要浴缸的話首選E8，不用浴缸的話推薦E3
4房不用多想，只有D1

希望大家都能買到理想中的好房子！

4. 交通機能

捷運：走路3分鐘可至中和新蘆線 丹鳳站

開車：10分鐘上台65快速道路，15分鐘上國道一號

公車：走路3分鐘可到丹鳳公車站，10分鐘到富國路口公車站

YouBike：步行3分鐘可到丹鳳一號出口YouBike站

樹懶小語：
交通就是馥華之道的強項啦～下樓走3分鐘就到丹鳳捷運站，假設大家都準時完工的話XD搭一站就可以到迴龍站轉乘桃園綠線或土城樹林線（萬大線），橘線往台北也還算方便。國道部分，因為這路段時常塞車，google map 不同時段時間預測會有差距，大概就是15分鐘左右可以上國道一號。10分鐘可以上台65快速道路，也可再銜接國道三號。公車路線五花八門，有興趣的可以去看我上面講的這兩個站點，公車線非常多。

5. 生活環境

便利商店：步行3分鐘可到全家 新莊龍鳳店，5分鐘可到711 三洋門市

生活採買：步行3分鐘可到田倉生鮮超市 民安店，5分鐘可到美廉社 新莊福營店，8分鐘可到全聯 新莊後港店

飲食：步行6分鐘可至後港一路，8分鐘可至富國路，有舊市區餐飲方便

綠地：鄰近馥華認養的福營新公園，就在未來二期基地旁。步行5分鐘可以到後港新公園

學區：國泰國小、福營國中

醫療：附近有蠻多間中西醫診所，開車8分鐘可到新泰綜合醫院11分鐘可到輔大醫院

銀行：富國路上與中正路上有非常多間銀行，基本都是步行可到

抗性設施：位於工業區內，基地正旁邊有福德宮，基地東-東北方現有電塔（政府說會拆）

樹懶小語：
馥華之道完全就在工業區中，雖然一般飲食、採買可步行到舊市區商圈，但馥華之道位置整體居住氣息非常薄弱，仍然是工業區裡頭。銀行倒是非常多，畢竟鄰近工商業區。

目前丹鳳已被政府規畫為重劃區，看起來應該是計畫區內都更可以減少回饋，可能工轉住的使用分區變更也有比較優惠，是一大利多。因為過去工業地轉住宅地最大難題就是政府要回饋要太多，導致這些地主都興致缺缺，如果此次試辦能夠成功翻轉街廓帶動區域發展，相信未來新北市在市區的工業地也能比照辦理。

雖然代銷有說未來這附近商辦、住宅都更案會非常多，看起來有些案子也在進行中，但到底未來會不會有還不確定，可以持續關注這個區塊看看。

6. 價格

價格部分，CD棟已經上實登了，有興趣可參考實價登錄，目前應該是不太會漲價。樹懶先生是問E棟2+1房+車位，不論車位樓層如果是獨立大車位（好上下車不擁擠）都是245萬，其他就依大小車位與位置評估，大概都在215萬-245萬間。房子部分目前樹懶先生問到的價格是20~25F的E2和E7會在70-73萬上下。但目前E棟價格不太明確，要確定下訂後才會公布真正價格，網路上對價格的說法也都不太一樣，依樹懶先生的銷售所說是E棟同樓層同條件價格會比CD棟低因為低樓層有社宅，但還是依馥華的報價為主。

預測20F以上高樓層一樣維持70~80左右，以市況來說丹鳳站這個位階當然是高，但是考量到這是馥華建設且還是超近捷運宅，附近沒捷運的案子價格也沒有差太多，馥華的價格算蠻有競爭力的（當然也反映在建材上）。開賣將近半年實登已有100多筆可鑑價格接受度還可以，以寒冬市場來看是很不錯的成績了。

以上價格僅供參考，不代表實際成交價，價格依照案場價格為主。

7. 總結

優點：

• 公設非常完整漂亮，過往實績質感佳
• 格局規劃實用，大部分都是真正宜居的房間
• 步行3分鐘可至橘線丹鳳站，14分鐘可至機捷泰山貴和站
• 有耐震標章，可以確保一定程度的結構施工品質
• 樓高32樓建物高度112.5公尺，地標型建築

缺點：

• 鄰近工業區與宮廟，恐有噪音與空氣汙染
• 總戶數較多，需考量電梯服務戶數
• 有社會住宅，有收費停車場約200個車位
• 建材配備較為薄弱

樹懶小語：
馥華之道整體看起來是很棒的，公設有多好就不再多說了，還是走路三分鐘就到捷運站的建案。格局部分也是強項，雖然大部分有樑柱問題但還是回歸格局設計更為重要，而格局設計這點馥華是都做得不錯的建商了。唯一需衡量的是整個環境、建材和有社宅是不是您會在意的點，如果以上都可接受的話，由新北市品牌建商馥華集團推出的馥華之道是一個門面感非常棒的建案。

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