前言
嗨，我是樹懶先生。本次樹懶先生來開箱新潤建設在板橋區推出的「新潤世界城」，有鑑於現今板橋區少有的大基地建案，也吸引了不少討論。無論是正在尋找自住宅的買家，還是想掌握市場脈動投資置產的讀者，相信都能從這篇賞屋心得中，獲得最詳細真實的評價。
這次一樣也是秘密客賞屋，因為銷售現場不給拍攝（真的沒合作XD，甚至賞屋感受有點差），所以沒有詳細的工學館的資料，各位看完開箱文如果覺得有興趣歡迎到現場走走。
P.S. 樹懶先生都是以秘密客身份賞屋，評分和心得難免帶點個人看法，不一定能百分百客觀，且每個人想法也不盡相同。但我會誠實分享個人看法，也請讀者多多指教，一起進步，謝謝啦～
1. 建築規劃
| 建設公司： | 新潤建設股份有限公司 |
| 營造廠： | 揚潤營造股份有限公司、日商台灣大林組顧問 |
| 建築設計： | 呂建勳建築師事務所 |
| 公設設計： | 近境制作、美國HBA設計顧問 |
| 景觀設計： | 太研規劃設計顧問有限公司 |
| 結構設計： | 築遠工程顧問有限公司 |
| 基地位置： | 南雅東路、南雅東路100巷角地 |
| 基地面積： | 1295.6坪 |
| 建蔽率： | 52.43％ |
| 樓層戶數： | 1幢3棟地上24層／地下5層，共487戶（312戶住家，6戶店面，168戶一般事務所，1戶公益設施幼兒園） |
| 坪數規劃： | 21~45坪，二到四房 |
| 梯戶比： | 標準層A棟一層7戶3梯，梯戶比1:2.33。B棟、C棟一層8戶3梯，梯戶比1:2.66。住宅每梯服務戶數為1:52 |
| 汽車位： | 平面式335個，車位比約1:0.69，車位坪數有8.4坪、9.08坪和9.91坪 |
| 公設比： | 34.8~35.8% |
| 管理費： | 120元/坪 |
| 預計完工日： | 2029Q2~Q3 |
| 建照： | 113板建字第00342號 |
樹懶小語：
從建築的規劃來看，維持新潤一慣的作風，設計團隊都是業界叫得出名字的設計師，但是要注意日商大林組和HBA是顧問角色，並非施工者與設計者。
此次基地面積達近1300坪，但建蔽率也達52.43%，故縱有大坪數基地的條件，一樣是沒有私人中庭花園的設計，僅有環形的樹蔭步道。有著大基地條件，但是沒有享受到隱私性，卻承受戶數多的缺點。樓層戶數來看的話是大型社區，因為其土地分區為商業區的關係，有168戶一般事務所以及6間店面，人口出入會比較複雜，不過有公托倒是增添不少可愛色彩。值得稱讚的是，新潤有決定兩間店面升級為公設分別為圖書室和宅配室，這點還算不錯，但提醒各位如果簽約時要注意看看有沒有寫在合約上。
梯戶比1:2.33、1:2.66，因為兩棟戶數有不同，平均起來每梯服務戶數1:52（部分樓層戶數較少），這樣的數據以大型社區來說算很不錯了，但是每一棟都有一隻電梯只能到B1。停車位沒有每戶都配車位，小坪數兩房如果沒有中大坪數的買家不買車位的話，全都不能買車位。要確定有車位只能從坪數大一點的兩房開始看。車位坪數中規中矩，雖不到大，但至少坪數都在8坪以上，車道空間沒有過分的計入公設比中。
公設比就真的現在都越來越高了，但當同時期的建案都差不多這個水準時，就是要看給的公設怎麼樣了，公設部分可以下一段的建案規格看！每坪120元的管理費以新潤提供的公設數量來看算很高的，可能是為了之後交屋後會進駐的潤咖啡以及電梯等等耗材費用。另外，公設都是跟一般事務所共用，有些人可能會介意，住宅棟的住戶單價高了很多，但是要跟事務所的共用公設，這點就見仁見智。
如果是自住在意完工時間的，新潤是預估2029/Q2完工，可以評估看看，新潤基本不會延後交屋。
2. 建案規格
結構工法：結構採鋼筋混凝土，筏式基礎+連續壁，開挖深度約18.7公尺，連續壁深至35.5公尺。連續壁水泥磅數5000磅，B5~3樓水泥磅數6000磅，4~15樓水泥磅數5000磅，16~頂樓4000磅。耐震六級設計，結構外審是送台灣大學地震工程研究中心。
公共設施：7.2M挑高接待大廳、咖啡廳、圖書室、信箱區、宅配室、室內兒童遊戲室、健身房、家教室2間、琴房2間、KTV、麻將間
建材配備：
全戶採用YKK AP 5+5氣密窗、德國太格Kronotex 木地板、德國green web防霾紗窗、Dormakaba四合一電子鎖。
衛浴建材是TOTO全自動馬桶、TOTO衛浴五金、Panasonic暖風機。
廚具使用櫻花櫃體、櫻花三機、Bosch洗碗機。
其他建材有德國 Grunbeck 社區淨水系統、長庚生技諧振活化水處理器和Honeywell空氣清淨機。
樹懶小語：
本次新潤世界城有加強耐震至六級，不過沒有給實際的耐震係數，無法確定提升的幅度，因為提升5%也是耐震六級，提升20%也是耐震六級。但是有提升就是超越法規增加安全性，這點值得尊敬。結構外審送台大地震工程研究中心，值得信任。結構的平立面都還算方正，立面有部分退縮但影響不大。
公設礙於有一棟是一般事務所門廳跟公托關係，導致公設數量較少，所以新潤也才會把兩間店面分別改成宅配室跟圖書室（不然沒有宅配室大廳應該爆滿了）。沒有游泳池，有些人覺得是優點有些人覺得是缺點，不過有KTV跟麻將間。另外咖啡廳部分第一年新潤會附贈潤咖啡的服務，是新潤自家的咖啡品牌，第二年後就要依管委會決議是否續約。
建材配備就蠻普通的，但至少不到太差，都是主流常見的牌子。氣密窗5+5雖不算特別突出，但附近看起來沒有會造成噪音的抗性設施，而且也在巷子哩，應該是夠用。開放式廚房用iH爐，獨立廚房採用明火，還有明火可用很棒！衛浴跟廚具就一般般，不過至少有全自動馬桶…有洗碗機是加分項。社區共用建材部分就不錯了，全棟淨水+長庚活水，部分公設和電梯使用美國Honeywell空氣清淨機。電梯品牌沒能確認到，因為代銷一直一直一直在強調地點優勢。
3. 格局分析
本次因為有多種樓層平面圖，各個樓層的坪數都有些許不同，但是格局都是類似的。樓層平面圖左上方為北方，下方為西南方，西南方A棟看向新美齊画世代大概有25~30公尺，B棟看向未來的遠雄建案約36公尺左右。東北方現況為老公寓，視野暫時非常開闊，可看向新板特區的建築。棟與棟的距離就偏慘，大概4~6米而已，蓋得很近很滿。另外因為是新建照，現在室內機都只能放在陽台。
21F-24F A3 24.92坪 兩房一衛：
全社區僅四間目前剩一間，有明火的小坪數兩房，有興趣的讀者務必盡快去賞屋。進門後可以規劃小鞋櫃區，但是有吃了一根完整的柱子，雖然樑在廚房與鞋櫃、衣櫃處，但仍然是佔用了室內的空間，以小坪數在意坪效來說的話，算比較扣分。
這個戶型還有一個大優點，從平面圖上可得知，這個房型左邊為挖空右邊為樓梯間，等於沒有左右鄰居在旁吵鬧的可能性，算很棒的優點，但是窗外就只能看著新美齊画世代。
新潤這次案子的優點就是兩房的兩間房間都是可以住人的，不會有太小的房間，兩間房都可以雙邊下床跟整面衣櫃。不過這個戶型因為有獨立式廚房，客餐廳空間就稍嫌侷促了一點。本格局適合強烈需求明火的兩房買家。
A4, A7 約29坪 三房兩衛：
小坪數三房，跟A4格局一樣僅坪數不同。一進門有長長的走道，僅能單邊利用，空間利用較差。整個空間吃了一點柱，須注意主臥、客廳、次臥窗邊上方皆有樑，較考驗設計手法。走道空間僅房間門口處一小塊，但有區隔開公私領域的味道（雖然客衛也在這XD）。主衛有開窗，讚
預算充足的話建議先選A4，A7另一邊離B棟真的有點太近。兩者都是遠望新板特區，視野算很不錯。
第三間房通常不太能住人，大多會打掉當作開放式書房或儲物空間。陽台延伸到第三間房，主因應是避免衣服晾曬在客廳公領域處，不過也犧牲了這間房的採光與隱私。故本格局適合不在意明火、不在意壓樑、願意多花錢買公領域空間的兩房買家。
B1, B3, B5, B7 約33坪 三房兩衛：
四個戶別為相同格局，僅坪數些許不同。進門後的玄關非常長，因為有一根柱子且僅單邊可利用，鞋櫃空間並不大，空間效用稍差。本格局吃柱稍嫌多一些，尤其主臥跟客臥一樣有壓樑問題。
獨立廚房可明火，主衛有開窗都是加分項。客餐廳空間看起來還不錯，但是兩間客臥就真的都很小了，如果是有小孩的家庭要長期自住需要多考慮。個人建議客變調整隔間成兩房，空間平衡一下對主客臥都好住一些。
這四個格局，如果在意窗外景觀選B5或B7，只是陽台跟主衛窗戶離A棟C棟棟距很近。如果不在意窗景，選B3會比較合適，因為陽台和主衛窗戶沒有直接對到A棟
本格局適合追求明火、雙衛浴的兩到三房買家。
B6 22.21坪 兩房一衛：
寬型的三明治格局，與B2格局類似，不過B2坪數更大，公私領域都有放大一些，不在意面向的話個人會建議先選B2，更好住一點。本格局坪效良好，室內無柱不過兩間房都有壓樑問題。
如果要住的舒服，可以選B2坪數大一些，面西南方也是非常棒的，但就是只能看著未來遠雄的建案。如果追求景觀再選B6，但也不確定未來前方老房子會不會都更。
兩間房都有適當的尺度與距離，公領域空間也是用得極致，還可以有進門的鞋櫃區，也難怪這個格局這麼搶手。本格局適合一到兩房的買家。
樹懶小語：
整體來說，這次最完美的格局都留給採光面朝外的兩房了。中坪數大坪數不是吃柱吃樑就是空間利用差或超長玄關或有一個採光面會離隔壁棟非常近。B棟與鄰棟中間的兩房就更不用考慮了。大部分的格局的主臥都有壓樑問題。
優點是採光面朝外的兩房格局很不錯，寬型的三明治格局整個空間感也更好一些些。
兩房要大一點空間選B2或預算型買家選B6，需要明火選21~24F的A3
兩房如果預算非常充足可以考慮A4或B3，小三房客變成兩房公私領域空間都更舒服。
三房沒什麼能考慮，只能推A3了，A1也可以只是陽台跟主衛離隔壁棟近，單價理論上會低一些。
四房只有少數樓層有，建議可直接聯絡代銷賞屋。
4. 交通機能
捷運：走大門約800公尺，11分鐘。走側門約700公尺，10分鐘
公車：步行至接雲寺站約4分鐘，步行至板橋夜市（南雅南路）站約5分鐘，步行至板橋夜市（縣民大道）站約5分鐘
開車：開車5分鐘可上台65號快速道路，12分鐘可上國道一號，17分鐘上國道三號
YouBike：未來對面新美齊樓下就有YouBike站
樹懶小語：
以交通來看的話，其實開車族算蠻方便的，當然65接國一和國三應該是除了中和交流道外北部最塞的，但機能部分不討論塞車啦XD。順的話都是十幾分鐘就上國道了，比較特別的是上65快速道路如果是白天，可以直接穿南雅東路過來接縣民大道，但如果晚上因為有夜市的關係，只能多繞一圈過去。
捷運是大部分一般人能接受的距離極限了，不過如果可以從管委會空間那邊的側門穿巷子出來，會再更近一點點。如果是每天要捷運通勤的人要審慎思考一翻。
近一點的公車路線選擇不多，如果走遠一點到縣民大道上，那公車路線就倍增了。YouBike未來新美齊樓下就有，上次經過已經看到陸續在設站了。
整體交通機能算還不錯，美中不足的就是捷運要走得有點遠，屬於偶爾搭還可以的距離（這點見仁見智）。
5. 生活環境
便利商店：步行2分鐘到7-ELEVEN 雅東門市，3分鐘到全家板橋新雅店
生活採買：步行9分鐘到全聯板橋中正店，13分鐘到愛買南雅店
飲食：樓下湳雅夜市商圈
綠地：步行3分鐘到柏壽公園（十八羅漢公園）
學區：板橋國小、忠孝國中
醫療：走2分鐘到南雅南路上多間診所，開車5分鐘到亞東醫院
銀行：步行無可到的銀行
抗性設施：夜市
樹懶小語：
除了銀行要到府中附近之外，其實其他的生活機能都可以在周圍補足。便利商店非常近，附近最不缺的就是美食，南雅南路上診所數量也蠻多。硬要挑的話就是生活採買距離稍遠，但如果都是開車採買就沒差～還有周圍幾乎可以說是沒有任何綠意。
夜市這點蠻有趣的，我問過很多人，真的有人覺得是好處，有人覺得是壞處，有人想法中性。但普遍還是覺得是抗性的人偏多，主因不外乎就是環境會因此髒亂、人口出入複雜且吵雜、空氣問題等等。
樹懶先生個人對夜市也是偏向負面一點，更不用說還有違法擺攤的議題了，雖然都說落成後會把他們趕走（畢竟是違法的），但有沒有辦法實行，樹懶先生覺得要再觀察看看新美齊未來交屋後那邊的商家。
6. 價格
從單價上來看的話，加上還有銀行認定捷運宅的捷運距離，其實單價不會太高。樹懶先生拿到的中樓層、高樓層兩房都還未破8字頭，大約在79萬左右。如果是低樓層兩房大概在77-78萬。兩房總價帶目前約在1850-2150間，看有沒有帶車位。
小三房的話，中樓層也在78萬左右，因為視野跟兩房都是比較容易看出去。如果是CP值買家，可考慮面隔壁棟的大兩房，單價會直接降低非常多，但採光跟視野就會差一些。
車位部分，B5就250萬起了。但板橋門牌感覺起來又還好，畢竟其他地區的案子目前都是送更多東西或優惠價，但是車位價格都漲蠻多。
另外，新潤有提供更優惠的付款方案，這部分可以自己跟建商談，簡單講就是可以把工程款變成每月定期定額扣款，不只平均起來更輕鬆，也可以強迫不要亂消費XD，這點對年輕人資金不足蠻貼心的。
整體來看，2000萬左右的兩房總價，在新北市主要區域都是差不多這個行情，但是新潤世界城畢竟也是板橋門牌+銀行認定的捷運宅，這個價格算是蠻有吸引力的。
| 項目 | 付款比例 | 預計時間 |
| 訂金與簽約 | 4% | 賀成交 |
| 開工（2025/03已開工，延後付款） | 4% | 2025/Q4 |
| 基礎板完成 | 2% | 2026/Q3 |
| 1F底板完成 | 2% | 2026/Q4 |
| 12F底板完成 | 2% | 2027/Q3 |
| 24F底板完成 | 2% | 2028/Q2 |
| 外牆落架 | 2% | 2029/Q1 |
| 使照取得 | 2% | 2029/Q2 |
| 貸款 | 75% | 2029/Q2~Q3 |
| 交屋 | 5% | 2029/Q3 |
以上價格僅供參考，不代表實際成交價，價格依照案場價格為主。
7. 總結
優勢：
- 步行可到捷運府中站
- 耐震六級設計，高於法規標準
- 樓下就是夜市，不愁吃喝
注意點：
- 一樓有店面，C棟整棟為一般事務所
- 大基地戶數多，沒有私人中庭花園或社區空間
- 樓下就是夜市，環境、空氣、人口複雜度需考慮
樹懶小語：
整體來說，新潤世界城是很平均的一個建案XD。在不同的判斷標準上都有其優勢與需注意的地方。不過很平均的另一面也就是沒有太多特色特點吸引人。
樹懶先生認為，此案非常適合首購，不僅付款方式輕鬆，還是銀行認定的捷運宅，相對更保值。如果是追求CP值又想買板橋門牌的潛在買家，不妨也可以來看看新潤世界城。
*以上內容皆為樹懶先生個人主觀想法，不代表該建案的好壞，純屬分享賞屋後盡量客觀討論的心得，謝謝觀看！
*以上內容或有部分為AI生成，若資訊有誤還請不吝通知樹懶先生。
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