國美德杰美德市 – 土城建案開箱評價

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前言

嗨，大家好！我是樹懶先生，第一次在這跟大家聊建案！2023 年時，我無意間踏上了看房之路，沒想到徹底愛上了『建築』這件事。雖然沒轉行跳進房地產業，但賞屋已經成了我甩不掉的興趣。路上認識了不少結構技師和工程行朋友，也學到不少硬知識，之後會慢慢跟大家分享。

第一篇文章獻給『國美美德市』，是因為當初看房時為了它蒐集了一堆資料，算是我的啟蒙建案。所以這篇開箱會特別詳細，未來也會有更多建案開箱或看房小技巧，歡迎常來 rich-factor.com 逛逛！

P.S. 樹懶先生都是以秘密客身份賞屋，評分和心得難免帶點個人看法，不一定能百分百客觀，且每個人想法也不盡相同。但我會誠實分享個人看法，也請讀者多多指教，一起進步，謝謝啦～

1. 建築規劃

★★★★★

建設公司：國美建設、德杰建設、兆恩興業、海悅建設
營造廠：金弘承營造股份有限公司
建築設計：李祖原聯合建築師事務所
公設設計：太然設計 劉俊男
園藝景觀：翰翔景觀 盧胤翰
結構設計：永峻工程顧問股份有限公司
基地位置：新北市土城區忠承路45號旁
基地面積：1671.63坪
建蔽率：27.97%
樓層戶數：地上19層/ 地下3層，中型社區共288戶，純住宅無地主戶
坪數規劃：23~37坪 2到3房
梯戶比：每層8戶搭配3部電梯，梯戶比1:2.66（越低越好），每梯服務戶數1:48（越低越好）
公設比：34%
汽車位：245個平面車位，車位坪數7.93坪，車位比1:0.85
預計完工日：2027年Q2
管理費：預計每坪80元
建照：111土建字第00374號

樹懶小語：美德市四面臨路，是由四家建設公司出資建立而成，分別是國美建設、德杰建設、兆恩興業、海悅建設，但是建築的規劃、營造以及售後服務都是由國美負責，因此營造廠也是國美旗下的金弘承來負責施工，依國美在板橋和新店的建案實績，建造出來的房子理應也會是高品質保證。

雙北市少有的大基地建案，由品牌建商 ”國美建設” 操刀打造，建蔽率僅27.97%，等於有將近1200坪的基地都拿來退縮、植栽和社區中庭花園，且純住宅零店面無地主戶，條件優秀。只是樹懶我對其他三間建商持非常保守的觀望態度。梯戶比以現今的預售屋來看算是相當不錯，可惜車位數量不足，低樓層的兩房買家無法購買車位，且車位坪數才7.93坪，恐怕有部分車道面積都被灌入公設比了。不過公設比34%就算中規中矩，現在的建案都差不多高。

2. 建材規格

★★★★★

結構工法：
本案採用RC鋼筋混凝土結構，耐震係數沒有特別加強，僅符合法規0.24g。基礎結構採筏式基礎，開挖深度12.6公尺。連續壁深度達17~21公尺，須入岩2公尺。有使用一筆箍工法，單看規格就是非常普通的結構設計，但值得一提的是雖然沒有特別提升耐震係數，不過負責結構設計的是業內權威『永峻工程』來背書，且結構外審是送『結構工程技師公會』審查，是非常嚴謹的結構設計和審查，值得信任。另外，全案平面是非常標準的九宮格型方正設計，建築平立面都非常整齊，能夠最平衡的承受地震力。

公共設施：
美德市有接待大廳挑高6米、400坪中庭花園、交誼廳、閱覽室、游泳池、健身房、兒童遊戲區、家教室、琴房。
比較特別的是泳池，旁邊有石材和瀑布造景，且泳池採不規則型設計，頗有幾分度假的氛圍感。

建材配備：
全戶採用低檯度氣密窗，距地板僅6公分，氣密窗YKK AP 8+6+6 Low-e玻璃，隔音、隔熱和氣密表現都無庸置疑。
衛浴五金使用德國Grohe，馬桶為Axent電腦馬桶，鏡櫃和不鏽鋼架皆為台製品，暖風機採用台達電豪華型機型，全案浴室都有做到全室防水。
廚具規格不俗，由日本第一的廚具品牌Cleanup搭配德國Bosch洗碗機、Everpure淨水器和Rinnai林內的瓦斯爐、iH爐和倒T型抽油煙機。(兩房開放式廚房用iH爐，三房獨立式廚房用瓦斯爐)
其他建材部分有Fujitec富士達高速電梯120m/min、德國Kronotex超耐磨木地板、荷蘭Phillips五合一電子鎖還有贈送日立冷氣室外機。

樹懶小語：
全案規格都屬土城前段班，重要的配備都是選用一流品牌，像是YKK AP直接加到三層玻璃、耐用又好用的Cleanup 廚具和贈送日立冷氣室外機都可以感受到國美的誠意。

不過還是有些小地方可以挑出來講的缺點。像是Axent馬桶，較冷門非主流，恐有後續維修上的問題。淨水器是非常入門的型號，且無法客變退掉（不如省下這筆加價換三菱電梯XD）。還有，在這個耐震設計係數普遍都會加強的年代，僅有法律規定的五級耐震就稍嫌弱了一些，算是合格而已。

最後，也是讓樹懶我最在意的一點是電梯，產品本身很不錯，但我對這間的維修保養的後勤體系打上大大的問號。（央北重劃區的國美配的是Toshiba電梯，產品算跟Fujitec同級，但是是崇友代理，維修保養比較沒問題。）小缺點大多可以由住戶自己花錢更換，但電梯沒辦法，對我而言會是比較扣分的項目，不過整體來說建材配備還是算優等生級別。

3. 格局分析

★★★★

格局部分很簡單，只有23坪兩房和37坪三房，格局也都一樣，只有三房在客浴是否有開窗的差別而已。

兩房：
標準三明治格局，坪效利用非常棒。在23坪空間內能夠塞兩個衛浴，且主臥保有小更衣室空間，甚至比三房的主臥更完美，非常適合單身貴族或是新婚夫妻。次臥雖然是靠陽台的間接採光，但也能放雙人床、書桌和衣櫃，相當不錯。雖然樹懶我本人不太喜歡三明治格局，因為有無法規劃玄關區和公私領域混雜的問題，畢竟有時候坪效好不代表能夠住的舒適。不過在總價壓力下，三明治格局也算權宜之計了。

三房：
三房勉強算三面採光(第三面只有陽台和部分客浴)，有分成客浴是否開窗而有坪數上的些許不同，但大抵上格局是一樣的。一進門，就是長長的玄關走道加上被餵了一根柱子，不夠方正，空間利用稍差。客餐廳空間還算蠻充裕的，而且每間房間都放得下雙人床，還有獨立式的一字形廚房，可以規劃水槽、冰箱和瓦斯爐的黃金金三角。特別的還有，管道間都有外推，不會影響室內空間利用。除了玄關手槍+吃柱外，客餐廳和主臥室都沒有大樑，是很不錯的格局。

4. 交通機能

★★★★★

捷運：距離捷運板南線永寧站步行僅6分鐘，萬大線LG12站(預計2033完工)也只要步行5分鐘，可接往新莊或中正紀念堂，對捷運通勤族非常方便。

開車：國道3號可選擇從土城交流道或金城交流道(預計2027完工)進出，僅需五分鐘即可上國道。另外有台65線快速道路，可快速開往板橋、新莊和八里，讓車行出入快捷便利。

公車：非常多公車會經過永寧站，往返桃園、三峽、台北都相當方便，也有到桃園機場的客運。這點從平常的排隊人潮就知道，非常多人會在永寧轉運，因此永寧轉運站也已完工。可惜目前礙於大法官釋憲的關係，永寧聯開基地仍無法開發作商業使用，僅有簡易轉運站。

YouBike：下樓斜對面的承安公園就有一排YouBike可承租，不過走到捷運站已經很近了，使用率應該不高。

樹懶小語：交通機能真的沒話說，有黃金板南線也有未來的萬大線，且對開車族也非常友善，不論是走路或是開車都是五分鐘到捷運站和交流道。

5. 生活環境

★★

便利商店：步行2分鐘可到7-11，周遭遍地都是小7，全家需走到永寧站另一側。

飲食：永寧站周邊有燒肉、火鍋、速食、便當、居酒屋、早餐店和手搖飲等等，但數量仍不多，外食族不太可能長期就吃這幾間店，可能要等永寧三大案和社宅的住戶都住進去之後才有更多餐飲業的可發展性。

綠地：鄰近兩個小型公園，分別是承安公園和承義公園，未來還有長虹捐地後的公園以及金城帝寶1和2的人行道退縮植栽，雖無面積較大的公園，但小區內的綠帶廊道還算不錯。

學區：愛妮爾國際幼兒園、土城國小、土城國中，特別是土城國中上建北的錄取率還蠻高的，可能是增設資優班有成效，不送私立或入台北戶籍的話確實可以考慮土城國中。

醫療：未來隔壁聲寶橘青春的養老宅一樓會有小診所，永寧轉運站旁也有知名牙醫診所。距土城醫院車行5分鐘，亦或是到亞東醫院也僅需15分鐘，醫療資源豐富。

銀行：步行時間十分鐘內可到達的銀行有台北富邦銀行、台灣銀行、聯邦銀行和永豐銀行。

抗性設施：美德市位在輕工業區內，面南天母山的方向有公墓也有高速公路，隔壁承義公園有電塔因鄰近高速公路關係無法地下化。

未來發展：永寧站現階段住宅發展空間有限，主因是變更地目帶給建商或地主的誘因不夠，且也需要現金充足的建商才有辦法承辦。不過周邊廠辦商辦林立，就業人口數強勁，還有規劃中的重頭戲 “長虹智慧園區”。長虹智慧園區會興建兩棟30樓和一棟21樓的高科技廠辦，帶來近三萬坪的樓地板開發面積。*2025/3/12已公布長虹會捐出公益設施給市府，A區規畫改為一棟廠辦一棟公益設施，預計容積率會上升但實際樓層數還要等新的都市計畫書或建照出來才可知道，也有可能是提高B區的樓層數。

樹懶小語：附近目前住宅量體仍不充足，有許多小工廠、輕工業區。飲食選擇性較少，需到中央路舊市區或是大潤發才有較多餐飲店家。整體抗性設施也偏多，有噪音和空氣污染的可能性，只能等待之後更多地釋出來做住宅或是轉成立體化的商廠辦了。除了附近的廠辦外，距離土城工業區的中工雲宇宙園區和亞東TPark園區也都非常接近，有望形成新興科技部落。永寧轉運站部分，除了已興建好的簡易轉運站，還有因為大法官釋憲原因而無法使用的一大塊精華捷運用地，一旁還有占地面積龐大的大潤發，皆顯示永寧的發展性是很高的，但需要時間和政策來發展未來。

2025/3/12新北市長侯友宜宣布在永寧站出口旁打造3700坪青年基地「You-niverse」2031年落成 藍線永寧站嶄新場館 將成新北版華山松菸。對永寧未來發展肯定是一大利多，從社宅到Youniverse可看出永寧的發展力道強勁。

6. 價格

★★★

因建案已完銷許久，價格部分在2023年大約是59~63萬/坪，在當時的時空背景下雖比同期的建案貴，但也因為抗性問題價差不到太大，能夠輕鬆買到國美建設的品牌。
以下提供付款表

項目	付款比例	預計時間
訂金與簽約	10%	賀成交
開工	3%	112/10
地下一層底版	2.5%	113/06
十層底版	2.5%	114/02
屋頂版	2.5%	114/08
外飾	2.5%	115/06
貸款	75%	115/11
交屋	5%	116/03

7. 總結

★★★★

優點：

• 國美品牌力強，能夠輕鬆入手營造品質優良的國美建案
• 大基地純住宅零店面，無地主戶
• 建材配備前段班，大多選用一流品牌
• 交通機能非常方便，有含金量最高的板南線和未來的萬大線，對開車族也很友善

缺點：

• 非國美獨資。
• 電梯選用冷門品牌，維修保養有疑慮，電梯只占營造成本非常小的比例，不應選用非主流品牌。
• 抗性設施多，有公墓、電塔、高速公路和工業區的多重抗性需衡量。

樹懶小語：總結來說，美德市是一個值得考慮入手的案件，只要可接受這些抗性設施的話，考量到非常便利的交通機能和高端的建材配備，入手品牌建商國美建設是非常不錯的選擇，而且國美的營造品質是有目共睹的。

*以上內容皆為樹懶先生個人主觀想法，不代表該建案的好壞，純屬分享賞屋後盡量客觀討論的心得，謝謝觀看！
*以上內容或有部分為AI生成，若資訊有誤還請不吝通知樹懶先生。
*以上圖片皆為樹懶先生本人拍攝或該建案公開之廣告圖，若有其他來源的圖片會在圖片下方標示。